Mauvaise nouvelle pour le marché immobilier qui va continuer à devoir supporter le manque de financements pour les nouveaux acquéreurs, et ce manque devrait commencer à peser sérieusement sur les prix.

« Un nouveau taux d’usure sera, comme prévu, appliqué au 1er octobre. Mais François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, vient d’annoncer que la formule de calcul ne sera pas modifiée.

La voix des professionnels de l’immobilier n’a pas été entendue. Depuis plusieurs mois, ils alertent sur la problématique des taux d’usure. Alors que ces derniers sont trop bas par rapport aux taux immobiliers, les refus de prêt se multiplient. Un chiffre qui atteint 45% des dossiers, affirment les courtiers. Sur BFM Business, Bérengère Dubus, secrétaire des Intermédiaires de crédit, précisait récemment qu’il n’y a pas que les courtiers qui alertent: « Les notaires ont alerté, il y a environ 3 semaines. Le monde de l’immobilier alerte, le directeur général du Crédit mutuel a alerté. Les banquiers alertent. Ce ne sont pas les courtiers, c’est l’ensemble du monde de l’immo, c’est l’ensemble des emprunteurs ».

La solution proposée par tout le monde et tous les acteurs du secteur ?
Changer la formule du taux d’usure afin qu’elle colle mieux à la réalité du terrain. « Mais comme en juillet, le gouverneur de la Banque de France s’y refuse. Sur RTL, François Villeroy de Galhau affirme que « le crédit immobilier en France est sain ». Et il ajoute : « la formule de calcul existante sera appliquée à la fin du mois et aboutira à un relèvement proportionné ». Il l’affirme: « Ceci permettra de régler les cas d’accès plus difficile au crédit immobilier qu’il y a pu y avoir ces dernières semaines ».

Sauf que la BCE vient d’augmenter ses taux de 0.75 et cette hausse supplémentaire va faire que très probablement les taux d’usure resteront largement en dessous du coût pour les banques.
Et les courtiers et banquiers « craignent que ce relèvement ne soit pas suffisant par rapport à la hausse des taux de ces dernières semaines et par rapport à celle qu’ils anticipent pour les semaines à venir. Et que de nombreux dossiers soient toujours bloqués jusqu’à la fin de l’année. Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximal, fixé et actualisé par la Banque de France tous les trimestres, auquel les établissements bancaires ont le droit de prêter. Il est aujourd’hui à 2,57 % pour les durées de 20 ans ou plus et prend en compte les frais annexes ainsi que les assurances du futur prêt ».

La banque de France a été avertie par tous les acteurs pendant des mois. L’État, de Bercy à la présidence, est parfaitement au courant de ce problème de taux d’usure.
Si la Banque de France ne veut pas revoir le mode de calcul, c’est que c’est volontaire et ils utilisent ce système comme une mesure non monétaire pour limiter l’accès au crédit et certainement faire baisser les prix de l’immobilier.
Mais en déclenchant une crise et une baisse des prix au moment même où l’État veut inciter, pour ne pas dire forcer les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique, l’État prend le risque de déclencher une crise dont il n’a pas idée de l’ampleur potentielle.

Source Insolentiae
Charles Sannat
Publié le 19 septembre 2022


ENTRETIEN – Les courtiers en crédits immobiliers ont tiré la sonnette d’alarme depuis plusieurs mois sur ce qu’ils estiment constituer un sérieux frein dans l’accès aux crédits : la révision du taux d’usure (taux d’intérêt maximum légal) par la Banque de France, qu’ils estiment trop lente. Ils manifesteront à Paris le 20 septembre, devant le siège de la Banque de France. Bérengère Dubus, intermédiaire de crédit à Montpellier et secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), explique.


La Montpelliéraine Bérengère Dubus est la secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), syndicat national de la profession en France fondé à Montpellier. (Crédits : DR)
Bérengère Dubus est intermédiaire de crédit (courtier) à Montpellier et secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), syndicat national de la profession en France fondé à Montpellier. Une profession qui se mobilise depuis quelques jours autour d’une problématique qui, selon elle, freine beaucoup l’activité des transactions immobilières.

LA TRIBUNE – Combien existe-t-il de courtiers en crédits immobiliers en France ?

Bérengère DUBUS – On compte aujourd’hui 34.000 intermédiaires en opérations de banque en France, avec notamment 6.000 inscriptions en Occitanie et 44 sur la métropole de Montpellier.

Les courtiers en crédit immobilier ont alerté les pouvoirs publics sur l’évolution trop lente du taux d’usure. Rappelons ce qu’est le taux d’usure ?

Il s’agit du TAEG (taux annuel effectif global, NDLR) maximal auquel un prêt peut être accordé, incluant le taux de crédit, le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les garanties obligatoires, etc. Initialement, le taux d’usure est un dispositif qui a vocation à protéger les emprunteurs d’éventuels abus. Mais aujourd’hui, c’est un frein pour l’accès à la propriété… Le TAEG dépend de beaucoup de critères : profil des emprunteurs, âge, santé, etc. Le taux d’usure est fixé par la Banque de France et ne peut excéder un certain pourcentage des taux moyens constatés les trois mois précédents. Et c’est justement ce mode de calcul qui pose problème, selon nous.

Comment est-il calculé et avec quelles conséquences ?

Il est révisé chaque trimestre par la Banque de France, mais avec un décalage de six mois ! La Banque de France s’en réfère aux prêts signés sur les trois derniers mois, or avec les délais obligatoires entre l’accord donné à un crédit et le déblocage des sommes empruntées, ces prêts concernent en réalité des prêts accordés six mois auparavant… Le taux d’usure est donc totalement décalé de la réalité du marché ! Ainsi, les taux ont augmenté de manière exceptionnelle de 1,35% à 1,95% – mêmes s’ils restent encore bas – et le taux d’usure aurait dû remonter de suite en juillet. … En septembre, on est à 2,2% de taux nominal et le taux d’usure n’a toujours pas été relevé, ce qui rend les emprunts inaccessibles pour beaucoup de gens. Nous dénonçons donc un immobilisme qui fait peser de lourdes conséquences sur le secteur de l’immobilier et la vie des Français en général. Environ 45% des dossiers de crédit immobilier portés par les particuliers sont refusés de manière inique et de nombreux professionnels de l’immobilier se retrouvent en difficulté depuis plusieurs mois : les agents immobiliers et les promoteurs qui ne peuvent pas vendre, et en cascade les courtiers bien sûr. D’ailleurs, les notaires ont donné l’alerte dès le mois de juin…

Vous dites que dans une métropole comme Montpellier, les emprunteurs s’en sortent un peu mieux. Pourquoi ?

Parce que la population est jeune ou qu’il y a beaucoup de fonctionnaires, des clientèles qui ont moins de contraintes sur le TAEG… Il existe une concurrence qui fait que les banques veulent conserver leur clientèle. Enfin, il y a beaucoup de promotion immobilière, or, même si ça le retarde, le promoteur peut attendre plus facilement que dans l’ancien. Mais depuis le 1er septembre, on est nous aussi bloqués à Montpellier !

Que demandez-vous ?

On ne demande pas à changer le système, mais que la Banque de France modifie le mode de calcul du taux d’usure. Le ministre de l’Économie dit qu’il ne souhaite pas que les Français arrêtent d’acheter. Il est plutôt à l’écoute mais il prend ses informations à la Banque de France… D’autant qu’en 2021, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière, NDLR) a édicté de règles contraignantes pour les banques, qui ont limité le marché.

Vous avez programmé une manifestation des courtiers en crédits immobiliers, ce qui est plutôt rare, mardi prochain 20 septembre à Paris…

Malgré nos alertes, la Banque de France ne nous a toujours pas reçus. Cette manifestation sera en effet la première de la profession des courtiers qui ne fait habituellement pas de vagues. Un premier rassemblement unitaire qui va regrouper les courtiers indépendants, franchisés, parisiens, provinciaux. On espère que le Gouverneur de la Banque de France descende de sa tour d’ivoire et nous considère. Il ne faut pas oublier que l’immobilier est un pan important de l’économie.

Ce matin (16 septembre), le Gouverneur de la Banque de France, justement, a annoncé « un relèvement proportionné du taux d’usure » qui interviendra par application « des règles existantes ». Cela vous satisfait-il et maintenez-vous votre manifestation du 20 septembre à Paris ?

Je me félicite que nous ayons été entendus. L’UIC va participer à la réunion de travail de la Banque de France. Le Gouverneur de la Banque de France a changé totalement de discours en reconnaissant que le prêt immobilier est sûr, que malgré la hausse, les taux restent bas, et qu’il y a des blocages dus à l’usure. La mobilisation unitaire appelée de ses vœux par l’UIC a fonctionné. La manifestation du 20 septembre à Paris sera la preuve que nous voulons des actes désormais.

Source La Tribune Occitanie – Montpellier
Cécile Chaigneau

Publié le 16 septembre 2022


Crédit immobilier : « 45 % des dossiers sont refusés », les courtiers dénoncent le taux d’usure
Bérengère Dubus est secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit.
MIDI LIBRE – RICHARD DE HULLESSEN

Le syndicat des courtiers en crédit immobilier dénonce l’évolution trop lente du taux d’usure, fixé par la Banque de France, par rapport au contexte économique actuel. L’organisation professionnelle, fondée à Montpellier en 2019, appelle à manifester le 20 septembre à Paris.

« Les courtiers en crédit immobilier sont en colère. Leur unique syndicat, l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), fondé en 2019 à Montpellier, organise une manifestation mardi 20 septembre devant la Banque de France, à Paris. À l’origine de ce mécontentement : l’évolution trop lente, selon les professionnels, du taux d’usure, le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Celui-ci est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre, pour le trimestre suivant, afin de protéger les emprunteurs d’éventuels


45 % des dossiers de crédit sont refusés

Mais pour l’UIC, le niveau actuel du taux d’usure conduit à des “conséquences dramatiques”, aussi bien pour les emprunteurs, dont les demandes d’emprunt sont refusées, que pour les courtiers, en difficulté depuis plusieurs mois déjà. « 45 % des dossiers de crédit immobilier portés par des particuliers sont refusés », alerte Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’organisation. « Avec la guerre en Ukraine, les marchés ont dévissé. Nous avons connu une hausse historique des taux d’emprunt, de 1,35 à 1,95 %. Au mois de juillet dernier, le taux d’usure aurait dû remonter tout de suite. Nous sommes actuellement sur un décalage de six mois par rapport à l’évaluation de la Banque de France », poursuit Bérangère Dubus. « En effet, au délai d’estimation du taux d’usure par la Banque de France, il faut ajouter les trois mois qui séparent l’accord donné à un crédit et le déblocage des sommes ».

« Il y a une dimension sociale du crédit »

Pour la secrétaire générale de l’UIC, on assiste aujourd’hui à une situation inédite : « On n’a jamais connu une remontée aussi brutale des taux, conjuguée à une réglementation du crédit aussi stricte ». Face à cela, le syndicat des courtiers dénonce « un refus de dialogue de la Banque de France ». « Cela fait trois mois que nous tirons la sonnette d’alarme. Il y a un déni total de la Banque de France. Cela fait trois ans qu’ils ne nous reçoivent pas, alors que nous avons été reçus par le ministère de l’économie et des finances, les chambres de commerce locales. Le refus de notre organisme de tutelle de nous recevoir a cristallisé la colère ».
Bérengère Dubus insiste sur l’enjeu que représente l’accès au prêt immobilier pour de nombreux Français : « Être propriétaire, c’est la seule chose qui protège les classes moyennes et modestes. Il y a vraiment une dimension sociale du crédit. Et une violence, à dire à quelqu’un qu’il ne pourra jamais devenir propriétaire ».
La représentante de l’UIC souligne aussi ce que représente la profession de courtier en crédit, aujourd’hui en France : « 34 000 sociétés en France. À Montpellier, 200 emplois. En 2021, 60 % des emprunteurs ont consulté un courtier et plus de 40 % ont finalisé leur crédit avec lui ».(*) Contactée, la Banque de France n’a pas donné suite à notre sollicitation dans nos délais.


« On s’en sort mieux à Montpellier »

Dans le contexte difficile qu’elle décrit, la secrétaire générale de l’UIC observe que Montpellier « s’en sort mieux pour l’instant ». « C’est une ville active au niveau de l’immobilier. Il y a une culture des banques, qui savent que stopper le marché n’est pas une bonne idée. Il y a aussi une population jeunes, de nombreux fonctionnaires ». Autant de facteurs qui, pour l’instant, on amortit un phénomène plus durement ressenti dans d’autres villes et régions. Bérengère Dubus tire cependant la sonnette d’alarme sur « une situation qui dure depuis mai-juin ». La représentante de la profession précise que « de gros courtiers nationaux soutiennent le mouvement » et que l’UIC connaît actuellement « un gros mouvement d’adhésion ».

Source Midi Libre
Fabien Arnaud
Publié le 16 septembre 2022

Crédit immobilier : avez-vous toujours intérêt à passer par un courtier ?

Avec la hausse des taux des crédits immobiliers, les courtiers l’assurent : leur service devient plus pertinent pour tirer parti des disparités entre les barèmes des établissements. Mais, alors que certaines banques se montrent plus réticentes à prêter, ces intermédiaires ont-ils un réel pouvoir de négociation ? Eléments de réponse.

Passer par un courtier permet-il d’obtenir un emprunt immobilier plus facilement et avec un meilleur taux ? (Pascal SITTLER/REA)
Les temps sont durs pour les courtiers. L’Union des Intermédiaires de crédit appelle d’ailleurs ses adhérents à venir manifester mardi prochain devant le siège de la Banque de France pour demander le relèvement du taux d’usure – le taux maximum auquel une banque peut prêter – qu’ils accusent d’être trop bas pour permettre à des emprunteurs solvables d’obtenir un prêt immobilier.

« En dépit d’une hausse de la demande de 5 % par rapport à l’été dernier, notre chiffre d’affaires ne suit pas. Surtout avant la période estivale, des courtiers me rapportaient devoir éconduire 3 à 4 demandes par jour, sachant d’office qu’ils ne pourraient pas leur trouver de prêt », confie Sandrine Allonier, porte-parole du réseau Vousfinancer. « C’est difficile pour les courtiers en ce moment. Ils sont contrariés car les banques n’ont plus besoin d’eux. Les frais de courtage peuvent bloquer un dossier, entraînant le dépassement du taux d’usure », rapporte un banquier sous couvert d’anonymat.
Cet argument, celui de la commission qui, additionnée aux autres frais, serait responsable du refus du crédit, ne passe pas auprès des courtiers. « C’est un sacré raccourci, fustige Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis. Quand un dossier bloque de très peu, courtiers et banquiers savent se coordonner pour faire un effort. Le travail des courtiers mérite d’être rémunéré », renchérit-elle.

« Nos honoraires ont un impact de seulement 0,05 point sur le TAEG », indique de son côté Sandrine Allonier. Ce taux annuel effectif global mesure le coût d’un emprunt immobilier sur toute sa durée de vie (taux d’intérêt, assurance, frais de dossier, de garantie…). C’est lui qui permet de comparer les offres de prêt. C’est aussi ce TAEG qui doit rester en dessous du taux d’usure pour que la banque puisse octroyer le financement.
Avec la hausse actuelle des taux immobiliers, les courtiers sollicités l’assurent, leurs services deviennent encore plus pertinents. « Quand les vannes du crédit se resserrent, notre métier est plus difficile, mais il prend alors tout son sens. Les barèmes sont moins homogènes d’une banque à une autre, il y a de vraies différences selon les établissements, explique Cécile Roquelaure. Dans ce contexte, celui d’un taux moyen se rapprochant des 2 %, « obtenir un taux de 0,10 point plus bas devient actuellement plus significatif pour le budget des ménages que lorsque la norme était à des taux à 1 % », ajoute la porte-parole. Un lien de cause à effet qui ne se vérifie pas nécessairement, nuance Olivier Gayraud, juriste à l’association de consommateurs Consommation, logement, cadre de vie. « Certains courtiers affirment qu’ils ont un pouvoir de négociation plus important qu’un client, seul, devant un banquier. Je suis moins catégorique, surtout devant un conseiller bancaire qui le connaît bien ».

Cet argument en défaveur des courtiers résonne dans un contexte où les établissements bancaires veulent préserver leur marge d’intérêt. C’est-à-dire l’écart entre le taux appliqué au client final, borné par le taux d’usure, et le coût de la ressource empruntée sur les marchés. Un coût qui augmente avec la fin de la politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne.

Source Les Échos
Marie-Eve Frénay
Publié le 15 septembre 2022

Mortgage brokers across the Channel are set to stage a demonstration on 20 September at the Bank of France (BOF) against rules which they believe are holding up and constraining home loan terms, according to reports in The Times.

The Times reported yesterday that the French mortgage brokers’ union (UIC) is frustrated that “the national bank has not raised a cap that it imposes to protect borrowers from what are deemed usurious rates”.
The ‘usury rate’ is defined by the French Ministry of Economy and Finance as “the maximum annual percentage rate (APR) that lending institutions are allowed to charge when granting a loan.”
If the APR is higher than the usury rate, the loan is considered illegal. For the most loans, the current usury rate is 2.4 per cent (as of Q2 2022).
Reports say that “according to an industry survey, as many as 30 per cent of mortgage requests are being rejected because the rate offered breaches the ‘usury rate’”. However, François Villeroy de Galhau, governor of the BOF, has disputed this claim.
Bérengère Dubus, head of the UIC, said: “The governor is in denial and showing contempt. We condemn the blockage by the authorities, which is imposing serious consequences on the property market and the lives of the French in general.”
And despite that fact that the BOF has said that it is going to adjust its usury rate next month, brokers feel it is unlikely to catch up with rising mortgage interest rates.

New French mortgage rules

Since the beginning of the year, French mortgage laws have become more stringent – both the mortgage term and borrowing limits have been decreased. In January 2022, The High Council for Financial Stability stated that mortgage terms would be set at 25 years, which can be extended by a further two years in the case of a new build purchased off plan.
In addition to the limitation on term length, the borrower’s monthly debt ratio can no longer exceed 35 percent of income.

Source Mortgage Solutions
Nick Cheek

Publié le 14 septembre 2022