Crédit immobilier : avez-vous toujours intérêt à passer par un courtier ?

Avec la hausse des taux des crédits immobiliers, les courtiers l’assurent : leur service devient plus pertinent pour tirer parti des disparités entre les barèmes des établissements. Mais, alors que certaines banques se montrent plus réticentes à prêter, ces intermédiaires ont-ils un réel pouvoir de négociation ? Eléments de réponse.

Passer par un courtier permet-il d’obtenir un emprunt immobilier plus facilement et avec un meilleur taux ? (Pascal SITTLER/REA)
Les temps sont durs pour les courtiers. L’Union des Intermédiaires de crédit appelle d’ailleurs ses adhérents à venir manifester mardi prochain devant le siège de la Banque de France pour demander le relèvement du taux d’usure – le taux maximum auquel une banque peut prêter – qu’ils accusent d’être trop bas pour permettre à des emprunteurs solvables d’obtenir un prêt immobilier.

« En dépit d’une hausse de la demande de 5 % par rapport à l’été dernier, notre chiffre d’affaires ne suit pas. Surtout avant la période estivale, des courtiers me rapportaient devoir éconduire 3 à 4 demandes par jour, sachant d’office qu’ils ne pourraient pas leur trouver de prêt », confie Sandrine Allonier, porte-parole du réseau Vousfinancer. « C’est difficile pour les courtiers en ce moment. Ils sont contrariés car les banques n’ont plus besoin d’eux. Les frais de courtage peuvent bloquer un dossier, entraînant le dépassement du taux d’usure », rapporte un banquier sous couvert d’anonymat.
Cet argument, celui de la commission qui, additionnée aux autres frais, serait responsable du refus du crédit, ne passe pas auprès des courtiers. « C’est un sacré raccourci, fustige Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis. Quand un dossier bloque de très peu, courtiers et banquiers savent se coordonner pour faire un effort. Le travail des courtiers mérite d’être rémunéré », renchérit-elle.

« Nos honoraires ont un impact de seulement 0,05 point sur le TAEG », indique de son côté Sandrine Allonier. Ce taux annuel effectif global mesure le coût d’un emprunt immobilier sur toute sa durée de vie (taux d’intérêt, assurance, frais de dossier, de garantie…). C’est lui qui permet de comparer les offres de prêt. C’est aussi ce TAEG qui doit rester en dessous du taux d’usure pour que la banque puisse octroyer le financement.
Avec la hausse actuelle des taux immobiliers, les courtiers sollicités l’assurent, leurs services deviennent encore plus pertinents. « Quand les vannes du crédit se resserrent, notre métier est plus difficile, mais il prend alors tout son sens. Les barèmes sont moins homogènes d’une banque à une autre, il y a de vraies différences selon les établissements, explique Cécile Roquelaure. Dans ce contexte, celui d’un taux moyen se rapprochant des 2 %, « obtenir un taux de 0,10 point plus bas devient actuellement plus significatif pour le budget des ménages que lorsque la norme était à des taux à 1 % », ajoute la porte-parole. Un lien de cause à effet qui ne se vérifie pas nécessairement, nuance Olivier Gayraud, juriste à l’association de consommateurs Consommation, logement, cadre de vie. « Certains courtiers affirment qu’ils ont un pouvoir de négociation plus important qu’un client, seul, devant un banquier. Je suis moins catégorique, surtout devant un conseiller bancaire qui le connaît bien ».

Cet argument en défaveur des courtiers résonne dans un contexte où les établissements bancaires veulent préserver leur marge d’intérêt. C’est-à-dire l’écart entre le taux appliqué au client final, borné par le taux d’usure, et le coût de la ressource empruntée sur les marchés. Un coût qui augmente avec la fin de la politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne.

Source Les Échos
Marie-Eve Frénay
Publié le 15 septembre 2022

Mortgage brokers across the Channel are set to stage a demonstration on 20 September at the Bank of France (BOF) against rules which they believe are holding up and constraining home loan terms, according to reports in The Times.

The Times reported yesterday that the French mortgage brokers’ union (UIC) is frustrated that “the national bank has not raised a cap that it imposes to protect borrowers from what are deemed usurious rates”.
The ‘usury rate’ is defined by the French Ministry of Economy and Finance as “the maximum annual percentage rate (APR) that lending institutions are allowed to charge when granting a loan.”
If the APR is higher than the usury rate, the loan is considered illegal. For the most loans, the current usury rate is 2.4 per cent (as of Q2 2022).
Reports say that “according to an industry survey, as many as 30 per cent of mortgage requests are being rejected because the rate offered breaches the ‘usury rate’”. However, François Villeroy de Galhau, governor of the BOF, has disputed this claim.
Bérengère Dubus, head of the UIC, said: “The governor is in denial and showing contempt. We condemn the blockage by the authorities, which is imposing serious consequences on the property market and the lives of the French in general.”
And despite that fact that the BOF has said that it is going to adjust its usury rate next month, brokers feel it is unlikely to catch up with rising mortgage interest rates.

New French mortgage rules

Since the beginning of the year, French mortgage laws have become more stringent – both the mortgage term and borrowing limits have been decreased. In January 2022, The High Council for Financial Stability stated that mortgage terms would be set at 25 years, which can be extended by a further two years in the case of a new build purchased off plan.
In addition to the limitation on term length, the borrower’s monthly debt ratio can no longer exceed 35 percent of income.

Source Mortgage Solutions
Nick Cheek

Publié le 14 septembre 2022

À cause du fameux taux d’usure, taux moyen des trois derniers mois, qui n’est pas adapté à la hausse rapide des taux du marché, l’immobilier est en train de se bloquer, alerte la Montpelliéraine Bérengère Dubus.

Présidente du premier syndicat de courtiers en France, elle est à l’initiative d’une manifestation devant la Banque de France, le 20 septembre
“Oui, je suis vachement bronzée parce que j’ai un bateau ; je gagne bien ma vie ; mais je suis aussi en empathie avec mes clients : chaque refus de crédit auprès d’une famille, c’est des larmes. C’est comme si on leur disait : tu es prolo, tu resteras prolo… ” La Biterroise Bérengère Dubus, 42 ans, dont la société est installée à Montpellier, est la bouillonnante secrétaire générale de l’UIC, l’Union des intermédiaires de crédit, les courtiers, le premier syndicat de la profession.

34 000 courtiers dont 6 700 en Occitanie

L’Hexagone compte 34 000 courtiers en immobilier dont 6 700 en Occitanie et 44 à Montpellier. Les trois-quarts sont des indépendants “au service de leurs clients, pas d’une banque, en leur montant un dossier sur-mesure”. À ce titre, Bérengère Dubus prend la parole pour expliquer que nombre de ménages n’ont plus accès au crédit “alors qu’ils sont solvables et pourraient payer les traites”. Et monter au créneau.

Que le taux d’usure soit révisé chaque mois

Bérengère Dubus a initié une manifestation prévue le 20 septembre prochain devant la Banque de France. Elle entend avec ses confrères protester contre une sorte d’immobilisme de l’institution face à un accès au crédit qui se réduit. En cause, notamment, “du taux d’usure”. Et milite pour qu’il soit révisé chaque mois.
Une frange de la population qui a pourtant les moyens de devenir propriétaire ne le peut plus à cause du taux d’usure révisé chaque trimestre seulement. Bérengère Dubus réclame qu’il soit révisé, dans cette situation exceptionnelle, chaque mois. C’est un mécanisme de protection de l’emprunteur contre les taux abusifs. Qui restent assez faibles malgré la hausse rapide des taux de crédits.
“Le taux ont augmenté de façon exceptionnelle”
Elle détaille : “Il existe ce que l’on appelle le TAEG, un taux global d’un crédit qui inclut tout, dont l’assurance, les frais de dossier, frais bancaires, etc. Pour protéger le consommateur, le législateur considère qu’au-dessus d’un certain pourcentage des taux moyens, il n’est pas applicable, on ne peut pas prêter. Et c’est très bien. En général, ce TAEG est supérieur de 1,5 point par rapport au taux du marché qui dans ces conditions seraient à trois points ; or, le taux d’usure est à 2,60 %. Ce qui s’est passé, c’est qu’en mars, les taux ont augmenté de manière exceptionnelle.

Le marché locatif en train d’être bloqué

Une mesure technique, mais qui a de très importantes répercutions dans la société, à commencer par le marché locatif qui est en “train d’être bloqué, forcément : de nombreuses personnes qui voudraient accéder à la propriété ne le peuvent plus parce que les dossiers sont refusés à cause de ce fameux taux d’usure qui ne correspond plus à la réalité.” Or, justement, le gouverneur de la Banque de France, vénérable institution bicentenaire qui fait la pluie et le beau temps en la matière, a déclaré qu’il n’y a “aucun problème de crédit en France”.
Montpellier. DR.
“Aujourd’hui, le taux moyen pour un couple de jeunes est de 2,40 % sur 25 ans alors que le taux d’usure est resté, lui, à 2,60 % comme il l’est depuis plus d’un an quand les taux, eux, étaient à 1,30 % en moyenne… 2,60 %, c’est un taux raisonnable ; la plupart des gens qui montent un dossier peuvent payer.” Mais le taux d’usure, mécaniquement en retard, les en empêche.

Immense décalage

“Ces gens qui voulaient devenir propriétaires ne le peuvent pas – ce qui raréfie mécaniquement les biens mis à la location, Ndlr – et que l’inflation fait augmenter leurs loyers…! Le gouverneur de la Banque de France devrait permettre de réviser ce taux d’usure tous les mois.” Le décalage est immense : “Le prêt immobilier a, par exemple, a été accordé en mars et si vous passez chez le notaire en juillet, les taux auront grimpé dans l’intervalle… Au 1er octobre, ce seront les taux de cet été comme référence avec des crédits accordés en mars, avril, mai…”
La Banque de France ferait mieux de restreindre le crédit à la consommation que de restreindre celui de l’immobilier qui permet de se loger sans augmenter la charge…”
“À partir de ce mois de septembre, 70 % des dossiers ne passeront plus. Personnellement, j’ai déjà cinq dossiers, depuis le 2 septembre, qui ne passent pas. Et il n’y a pas que les courtiers qui alertent ; les notaires alertent ; le monde de l’immobilier et le banques alertent également. Le problème, c’est que la Banque de France a les chiffres mais d’il y a six mois…” Pour Bérengère Dubus, c’est le ministre de l’Economie qui a la solution entre les mains.
“Bruno Le Maire a dit qu’il voulait que les gens continuent à acheter ; à lui de faire en sorte qu’il n’y ait plus ce blocage artificiel et de s’adresser au gouverneur de la Banque de France qui ferait mieux de s’occuper de ces locataires qui continuent à faire des crédits à la consommation et qui se retrouvent en commission de surendettement à la Banque de France. D’ailleurs, 75 % des surendettés sont locataires… Il ferait mieux de restreindre le crédit à la consommation que de restreindre celui de l’immobilier qui permet de se loger sans augmenter la charge ; d’être couvert en cas de maladie ; de pouvoir suspendre son crédit pendant un an en cas de perte de revenus ; de pouvoir revendre en cas de problème de capital et de ne pas avoir de charges à la retraite…”
Je passe mon temps à dire à mes collègues : redressons nos épaules nous ne sommes pas des commerciaux à la c… Et on est capables de pleurer avec nos clients ; c’était encore le cas ce matin pour un dossier de surendettement… Quand quelqu’un ne peut pas acheter, je n’en dors pas.”
Cette profession pâtit encore d’une image d’indépendants “mercenaires” que Bérengère Dubus reconnaît, mais qui s’estompe : “C’est un imaginaire encore prégnant, c’est vrai, dit-elle ; on s’est vus nous-mêmes comme des super-commerciaux. On n’a jamais osé dire et mettre en avant que nous sommes avant tout des professionnels du crédit soumis à de nombreuses obligations. Que l’on a un devoir de conseil ; que l’on a un code de déontologie ; que l’on a de nombreuses heures de formation, etc. On est contrôlés et réglementés comme les notaires, les huissiers, les avocats. On est capable de faire un tableau d’investissement de tête. Je passe mon temps à dire à mes collègues : redressons nos épaules, nous ne sommes pas des commerciaux à la c… Et on est capables de pleurer avec nos clients ; c’était encore le cas ce matin pour un dossier de surendettement… Quand quelqu’un ne peut pas acheter, je n’en dors pas.”

Situation internationale, inflation…

La situation internationale, notamment la guerre en Ukraine, qui a renchéri le prix des matières premières, de l’énergie et de certaines denrées alimentaires, est en partie à l’origine indirectement de cette flambée des taux. L’inflation induit un ralentissement de l’économie. Les marchés ont eu peur et ont commencé à faire grimper le coût du crédit. “Tout augmente à une vitesse inédite. De plus, il y a un manque de biens à louer de 13 %… Sans oublier que le nombre de programmes immobiliers neufs a chuté : on les réduit pour cause de la lutte contre l’imperméabilisation des sols…”

Source Dis-leur !
Olivier SCHLAMA

Publié le 14 septembre 2022

Un syndicat dénonce le « mépris » et le « déni » du gouverneur de la Banque de France face à une situation qui menace, selon lui, le marché du crédit immobilier.

Les courtiers ont prévu de manifester le 20 septembre devant le siège de la Banque de France. Crédit Photo : Capture d’écran via Google Maps
La hache de guerre entre les courtiers et la Banque de France est déterrée. La dernière interview du gouverneur de l’institution bicentenaire leur est restée en travers de la gorge. Extraits : « Les crédits immobiliers restent très dynamiques, à plus de 6% de croissance. Les taux remontent progressivement : en juillet, nous étions en moyenne à 1,45%. […] Le taux d’usure est là pour protéger les emprunteurs. Donc certains veulent prêter plus cher aux Français. Qu’ils le disent !», a-t-il déclaré la semaine dernière sur BFM (voir le tweet ci-dessous). Dans le viseur de François Villeroy de Galhau, les courtiers, accusés de se montrer alarmistes.
Dans un récent sondage publié cet été, 45% des courtiers affirment que le taux de refus varie entre 20% et 30% depuis le 1er janvier 2022. Un chiffre qui s’est transformé, dans la presse, en 45% de taux de refus, sans que les courtiers, qui avaient commandé le sondage, contestent ce chiffre. Ce que, a contrario, le gouverneur de la Banque de France s’est empressé de faire. Pour les courtiers, c’est la goutte d’eau qui fait déborder le vase. « Le gouverneur est dans le déni et le mépris », dénonce Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), pour qui cette manifestation est une première.

L’équilibriste Bruno Le Maire

L’UIC, qui se revendique comme l’unique syndicat des courtiers en crédit immobilier de France, appelle la profession à manifester le 20 septembre devant le siège de la Banque de France, dans le 1er arrondissement de Paris. « Nous dénonçons un immobilisme des pouvoirs publics qui fait peser de lourdes conséquences sur l’immobilier et la vie des Français en général », explique Bérengère Dubus. Cette experte du crédit immobilier redoute un blocage du marché qui empêche des locataires de devenir propriétaires. Du côté des banques, on se veut rassurant en considérant que la contrainte technique liée au taux d’usure n’est que temporaire.
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Le 1er octobre, ce taux maximal sera mis à jour, comme tous les trois mois. Problème : les taux de crédit sont eux « actualisés » tous les mois et, à cause de l’inflation galopante, filent à vive allure. « La solution urgente doit être de raccourcir le délai de mise à jour du taux d’usure à un mois », estime Bérangère Dubus. « Le marché du crédit immobilier a changé ces deux derniers mois. L’actuelle mise à jour du taux d’usure est décorrélée de la réalité », confirme un ancien banquier qui assure pour autant qu’« il est encore temps d’acheter ou d’investir. Il n’y a aucune menace sur le marché immobilier qui est la classe d’actifs la plus sûre pour se constituer ou développer le patrimoine ». Pourtant, Bercy s’est refusé, pour l’heure, à changer la méthode de calcul, car sur les conseils de la Banque de France, le gouvernement veut éviter le risque de surendettement. Pourtant, aligner la date de mise à jour du taux d’usure sur celle du taux de crédit, éviterait d’avoir un taux d’usure en décalage avec la réalité et débloquerait plusieurs milliers de dossiers.
« J’ai reçu fin 2021 un dossier qui a été refusé parce que le taux global dépassait le taux d’usure de 0,02%. Le couple était prêt à attendre la mise à jour du taux d’usure suivante. Mais pendant ce temps-là, leur taux d’endettement a dépassé les 35% autorisés, à cause de la hausse du taux de crédit », raconte Bérengère Dubus. Bref, la situation se tend non seulement sur le marché, mais aussi entre les banquiers et les courtiers. Au milieu, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des finances, mais aussi président du Haut conseil de stabilité financière, obligé de jouer les équilibristes pour préserver le pouvoir d’achat des Français sans se mettre à dos les banques.
Source Le Figaro Immobilier

Guillaume Errard

Publié le 13/09/22 06:00

[TAUX D’USURE] Un nouveau taux d’usure sera appliqué à compter du 1er octobre.

Toutefois, l’institution campe sur ses positions et son gouverneur a assuré que sa formule de calcul ne sera pas modifiée.
[Mise à jour du lundi 13 septembre 2022 à 9h58]  C’était la parole de trop, du goût des courtiers. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a estimé ce vendredi 9 septembre au micro de BFM Business que le crédit immobilier reste « très dynamique », avec « plus de 6% de croissance ». « Le crédit immobilier reste très bien financé en France », a estimé le dirigeant de l’institution, assurant que le chiffre de 40 à 45% de prêts immobiliers refusés en raison du taux d’usure, qui circule dans les médias depuis plusieurs semaines, « n’a aucun fondement » (nous vous expliquons pourquoi ce chiffre n’est en effet pas tout à fait exact ici).
Reste que la fenêtre de tir entre les taux que peuvent proposer les banques aux emprunteurs et le plafond maximal auquel elles sont autorisées à prêter de l’argent – le taux d’usure – s’est refermée ces derniers mois. Et ce n’est pas terminé : ce jeudi 8 septembre, la Banque Centrale Européenne (BCE) a décidé de relever ses trois taux directeurs (le taux d’intérêt des opérations principales de refinancement, de la facilité de prêt marginal et de la facilité de dépôt) de 75 points de base en raison de l’inflation. En juillet, déjà, une hausse de 50 points de base avait eu lieu. Conséquence : les établissements bancaires européens vont devoir payer plus cher pour se refinancer auprès de la BCE. Et vont également augmenter les taux d’intérêts des crédits consentis aux ménages. Le 1er octobre, le taux d’usure sera revalorisé automatiquement. Une révision mécanique qui ne suffira pas, estiment les courtiers, à compenser la hausse des taux d’intérêt. Plus de détails sur la manifestation attendue et la grogne des professionnels du crédit dans cet article.
Pour rappel, le taux d’usure, c’est-à-dire le TAEG maximal légal auquel les établissements de crédit sont autorisés à proposer des prêts, est calculé par la Banque de France chaque trimestre, en fonction des taux de crédits moyens pratiqués par les organismes bancaires les trois mois précédents. À compter du 1er juillet 2022, les taux d’usure s’élèvent à 2,60% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 10 à 20 ans et à 2,57% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Si les discussions entre Bercy, les banques et la Banque de France aboutissaient, le relèvement du taux d’usure aurait pour effet de resolvabiliser une partie des ménages, insistent certains professionnels du crédit.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure, aussi appelé « seuil de l’usure » se définit comme le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé à un particulier par un établissement de crédit. Tout prêt proposé à un taux supérieur est considéré comme usuraire. Le taux de l’usure est encadré par l’article L314-6 du Code de la consommation. Il est mis en place par l’État dans le but de protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des banques et établissements de crédits.

Comment le taux d’usure est-il calculé ?

Le taux d’usure dépend du type de prêt, du montant et de la durée de l’emprunt. On distingue notamment les crédits à la consommation des crédits immobiliers. Par exemple, les crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros sont divisés en cinq catégories :
• Les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
• Les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans ;
• Les prêts à taux fixe d’une durée de plus de 20 ans ;
• Les prêts à taux variables ;
• Les prêts relais.
Pour calculer le taux d’usure d’une certaine catégorie de prêt, la Banque de France prend le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pendant un trimestre, et augmente ce taux d’un tiers. Le chiffre obtenu constitue le taux d’usure du trimestre suivant.

Quel est le taux d’usure en 2022 ?

Par exemple, le taux effectif moyen pratiqué au 2e trimestre 2022 par les établissements de crédit pour les crédits immobiliers de plus de 75 000 euros sur une durée de 10 à 20 ans était de 1,95 %. En conséquence, le taux d’usure pour ces mêmes prêts au 3e trimestre 2022 est de 2,60 %.

Quand le taux d’usure est-il actualisé ?

Le taux d’usure est publié au Journal officiel par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Il est aussi affiché dans la section « Taux et cours » de la catégorie « Statistiques » du site de la Banque de France. Le taux d’usure est détaillé pour toutes les catégories de prêt.

Qui fixe le taux d’usure ?

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France, qui est la banque centrale de la France. En effet, la Banque de France a des missions monétaires, financières et économiques. Parmi les services à l’économie, on trouve notamment la protection des ménages contre le surendettement. Intégrée à la Banque de France, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) surveille l’activité des banques et des assurances.

Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Aux yeux des établissements de crédit, certains emprunteurs présentent un risque accru de défaut de remboursement. C’est le cas des personnes âgées ou de certaines personnes pratiquant un métier à risque. Le taux d’intérêt qui leur est appliqué dépasse alors le taux d’usure, et la banque refuse de prêter de l’argent. Pour éviter ce dépassement et pouvoir bénéficier d’un prêt, il est possible de jouer sur le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) en souscrivant une assurance emprunteur moins chère dans un établissement différent.

Les sanctions en cas de dépassement du taux d’usure

L’article L341-50 du Code de la consommation prévoit les sanctions pour les organismes de crédit qui dépassent le taux de l’usure. L’usure est passible d’une peine de 2 ans de prison et d’une amende de 300 000 euros. La condamnation peut s’accompagner d’autres sanctions, comme l’interdiction d’exercer certaines activités professionnelles pendant une durée maximale de 5 ans.
Source Le Figaro Immobilier

Publié le 13 septembre 2022