[TAUX D’USURE] Un nouveau taux d’usure sera appliqué à compter du 1er octobre.

Toutefois, l’institution campe sur ses positions et son gouverneur a assuré que sa formule de calcul ne sera pas modifiée.
[Mise à jour du lundi 13 septembre 2022 à 9h58]  C’était la parole de trop, du goût des courtiers. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a estimé ce vendredi 9 septembre au micro de BFM Business que le crédit immobilier reste « très dynamique », avec « plus de 6% de croissance ». « Le crédit immobilier reste très bien financé en France », a estimé le dirigeant de l’institution, assurant que le chiffre de 40 à 45% de prêts immobiliers refusés en raison du taux d’usure, qui circule dans les médias depuis plusieurs semaines, « n’a aucun fondement » (nous vous expliquons pourquoi ce chiffre n’est en effet pas tout à fait exact ici).
Reste que la fenêtre de tir entre les taux que peuvent proposer les banques aux emprunteurs et le plafond maximal auquel elles sont autorisées à prêter de l’argent – le taux d’usure – s’est refermée ces derniers mois. Et ce n’est pas terminé : ce jeudi 8 septembre, la Banque Centrale Européenne (BCE) a décidé de relever ses trois taux directeurs (le taux d’intérêt des opérations principales de refinancement, de la facilité de prêt marginal et de la facilité de dépôt) de 75 points de base en raison de l’inflation. En juillet, déjà, une hausse de 50 points de base avait eu lieu. Conséquence : les établissements bancaires européens vont devoir payer plus cher pour se refinancer auprès de la BCE. Et vont également augmenter les taux d’intérêts des crédits consentis aux ménages. Le 1er octobre, le taux d’usure sera revalorisé automatiquement. Une révision mécanique qui ne suffira pas, estiment les courtiers, à compenser la hausse des taux d’intérêt. Plus de détails sur la manifestation attendue et la grogne des professionnels du crédit dans cet article.
Pour rappel, le taux d’usure, c’est-à-dire le TAEG maximal légal auquel les établissements de crédit sont autorisés à proposer des prêts, est calculé par la Banque de France chaque trimestre, en fonction des taux de crédits moyens pratiqués par les organismes bancaires les trois mois précédents. À compter du 1er juillet 2022, les taux d’usure s’élèvent à 2,60% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 10 à 20 ans et à 2,57% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Si les discussions entre Bercy, les banques et la Banque de France aboutissaient, le relèvement du taux d’usure aurait pour effet de resolvabiliser une partie des ménages, insistent certains professionnels du crédit.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure, aussi appelé « seuil de l’usure » se définit comme le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé à un particulier par un établissement de crédit. Tout prêt proposé à un taux supérieur est considéré comme usuraire. Le taux de l’usure est encadré par l’article L314-6 du Code de la consommation. Il est mis en place par l’État dans le but de protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des banques et établissements de crédits.

Comment le taux d’usure est-il calculé ?

Le taux d’usure dépend du type de prêt, du montant et de la durée de l’emprunt. On distingue notamment les crédits à la consommation des crédits immobiliers. Par exemple, les crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros sont divisés en cinq catégories :
• Les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
• Les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans ;
• Les prêts à taux fixe d’une durée de plus de 20 ans ;
• Les prêts à taux variables ;
• Les prêts relais.
Pour calculer le taux d’usure d’une certaine catégorie de prêt, la Banque de France prend le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pendant un trimestre, et augmente ce taux d’un tiers. Le chiffre obtenu constitue le taux d’usure du trimestre suivant.

Quel est le taux d’usure en 2022 ?

Par exemple, le taux effectif moyen pratiqué au 2e trimestre 2022 par les établissements de crédit pour les crédits immobiliers de plus de 75 000 euros sur une durée de 10 à 20 ans était de 1,95 %. En conséquence, le taux d’usure pour ces mêmes prêts au 3e trimestre 2022 est de 2,60 %.

Quand le taux d’usure est-il actualisé ?

Le taux d’usure est publié au Journal officiel par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Il est aussi affiché dans la section « Taux et cours » de la catégorie « Statistiques » du site de la Banque de France. Le taux d’usure est détaillé pour toutes les catégories de prêt.

Qui fixe le taux d’usure ?

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France, qui est la banque centrale de la France. En effet, la Banque de France a des missions monétaires, financières et économiques. Parmi les services à l’économie, on trouve notamment la protection des ménages contre le surendettement. Intégrée à la Banque de France, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) surveille l’activité des banques et des assurances.

Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Aux yeux des établissements de crédit, certains emprunteurs présentent un risque accru de défaut de remboursement. C’est le cas des personnes âgées ou de certaines personnes pratiquant un métier à risque. Le taux d’intérêt qui leur est appliqué dépasse alors le taux d’usure, et la banque refuse de prêter de l’argent. Pour éviter ce dépassement et pouvoir bénéficier d’un prêt, il est possible de jouer sur le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) en souscrivant une assurance emprunteur moins chère dans un établissement différent.

Les sanctions en cas de dépassement du taux d’usure

L’article L341-50 du Code de la consommation prévoit les sanctions pour les organismes de crédit qui dépassent le taux de l’usure. L’usure est passible d’une peine de 2 ans de prison et d’une amende de 300 000 euros. La condamnation peut s’accompagner d’autres sanctions, comme l’interdiction d’exercer certaines activités professionnelles pendant une durée maximale de 5 ans.
Source Le Figaro Immobilier

Publié le 13 septembre 2022

L’Union des intermédiaires de crédit veut mobiliser la profession mardi 20 septembre à 11h devant la Banque de France.

Après la CGT, qui entend rassembler les foules le 29 septembre prochain, voici les courtiers qui se mettent eux aussi à manifester.

L’Union des intermédiaires de crédit (l’UIC), jeune syndicat de la profession créé en 2019, s’est fendu d’un communiqué, pour appeler la profession à battre le pavé mardi 20 septembre devant le siège de la Banque de France.

«Depuis plusieurs mois, les courtiers en crédit immobilier alertent les pouvoirs publics sur les conséquences dramatiques que fait peser l’évolution trop lente du taux d’usure sur les emprunteurs et leur profession », écrit-elle. L’initiative se veut en réaction à « l’absence de réaction du gouvernement et au refus de dialogue de la Banque de France », en dépit des nombreuses « sollicitations, des enquêtes, pétitions, reportages et témoignages » menées par l’Union.

Sur LinkedIn, l’appel a trouvé un écho certain. Le réseau social est devenu l’une des principales plateformes de communication de la profession. « Nos gouvernants devraient pourtant savoir que le mépris des corps intermédiaires ne fait que cristalliser les conflits, a ainsi écrit Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’UIC dans un commentaire. On ne peut demander à des professionnels qui ont vécu la guerre des banques en 2019, le covid en 2020, le HCSF en 2021 le blocage total de l’usure en 2022»

Source Actifs !

Publié le 13 septembre 2022

Bérengère Dubus, head of the brokers’ union, claims that the Bank is in denial about the impact of mortgage rules

French mortgage brokers will stage a demonstration at the Bank of France in protest against rules that they say are blocking home loans for thousands of people.

With interest levels rising, the brokers’ union is unhappy that the national bank has not raised a cap that it imposes to protect borrowers from what are deemed usurious rates. At present this means that banks are not allowed to offer an overall rate above 2.57 per cent for a 20-year mortgage.

Basic interest rates are up to 2.11 per cent but borrowers are obliged to add mortgage insurance, and they pay stiff fees that can quickly raise the overall charge to the so-called “usury threshold”. […]

Source The Times

Charles Bremner
Publié le 13 septembre 2022

Le cabinet de courtage d’assurance constate une hausse importante du taux de refus des banques à accorder un prêt. En cause, le taux d’usure aujourd’hui en décalage par rapport à la remontée rapide des taux d’intérêt. L’Union des Intermédiaires de Crédit appelle à manifester devant la Banque de France le 20 septembre.

Alors que l’Union des Intermédiaires de Crédit (UIC) vient d’appeler tous ses adhérents, ainsi que les grands groupes franchisés, à manifester le 20 septembre devant le siège de la Banque de France, le cabinet de courtage Artémis Courtage tire, lui, aussi, la sonnette d’alarme. « Si le taux moyen d’un emprunt immobilier sur 20 ans atteint aujourd’hui 1,90 %, de nombreux établissements prêtent à des taux bien supérieurs à 2 %. Si l’on ajoute les frais (garantie, dossier…) et l’assurance emprunteur, le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse largement le taux d’usure. De nombreux acquéreurs essuient ainsi un refus de financement », lance Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis Courtage.
Tendance d’autant plus inquiétante pour ce responsable, qu’au moment où ce taux d’usure s’apprête mathématiquement à remonter le 1er octobre prochain, il sera encore en deçà des taux pratiqués par les banques, installés sur un trend haussier plus rapide. Conséquences de ce durcissement qui vient en parallèle de celui imposé par le HCSF au niveau du taux d’endettement maximum : les durées d’emprunt s’allongent, comme le fait remarquer Ludovic Huzieux. « Chez Artémis Courtage, cette durée, par exemple, s’est allongée de 6 mois entre août 2021 et 2022, et même de 7 mois pour les primo-accédants ».
À remarquer d’ailleurs, que le poids des primo-accédants chez ce courtier est en baisse puisqu’il ne représente plus que 38% contre 41% l’an passé. La preuve que les ménages à revenus modestes souhaitant devenir propriétaires ont de plus en plus de mal à obtenir gain de cause. « Seule une refonte du mode de calcul des taux d’usure pourrait redonner de l’air aux emprunteurs », estime le responsable du cabinet de courtage.
Qui recommande plusieurs « astuces » pour contourner les fourches caudines du taux d’usure : comme d’augmenter le montant de l’apport personnel (lorsque c’est possible bien sûr en faisant appel notamment à l’aide familiale). Ou bien encore aller chercher une assurance emprunteur moins chère que celle proposée par le banquier, et ce, dans le cadre de la nouvelle Loi Lemoine.
“En dépit de nos nombreuses sollicitations, des enquêtes, pétitions, reportages et témoignages, les pouvoirs publics compétents refusent d’ajuster l’usure sur la remontée rapide des taux d’emprunts immobiliers” explique, de son côté, Bérengère DUBUS, secrétaire générale de l’U.I.C. “Face au déni de la situation par la Banque de France et au mépris de son gouverneur pour notre profession, nous sommes bien décidés à dénoncer un immobilisme qui fait peser de lourdes conséquences sur le secteur de l’immobilier et la vie des Français en général. En effet, 45% des dossiers de crédit immobilier portés par les particuliers sont refusés de manière inique et de nombreux professionnels de l’immobilier se retrouvent en difficulté depuis plusieurs mois », fait remarquer la responsable de l’association.
À voir quelle sera la réponse (rapide ou non) de la Banque de France.
Source Gestion de Fortune

Pascale Besses Boumard


Publié le 13 septembre 2022


Depuis plusieurs mois, les courtiers en crédit immobilier alertent les pouvoirs publics sur les conséquences que fait peser l’évolution trop lente du taux d’usure sur les emprunteurs et leur profession. Problème, la situation n’évolue pas ou peu. À tel point que le dialogue s’est envenimé entre les pouvoirs publics et la profession.
« Face à l’absence de réaction du gouvernement et au refus de dialogue de la Banque de France, l’U.I.C., unique syndicat national des Intermédiaires en Opérations de Banque et en Services de Paiement (IOBSP), manifestera devant le siège de la Banque de France mardi 20 septembre 2022 », écrit le syndicat dans un communiqué.
Ses représentants évoquent de nombreuses sollicitations, des enquêtes, pétitions, reportages et témoignages montrant la gravité de la situation. Malgré cela, « les pouvoirs publics compétents refusent d’ajuster l’usure sur la remontée rapide des taux d’emprunts immobiliers », s’insurge Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’U.I.C, qui évoque un « déni de la situation par la banque de France » et un « mépris de son gouverneur » pour la profession de courtier.
« Nous sommes bien décidés à dénoncer un immobilisme qui fait peser de lourdes conséquences sur le secteur de l’immobilier et la vie des Français en général », insiste la dirigeante.
Selon le syndicat, 45 % des dossiers de crédit immobilier portés par les particuliers sont refusés (1) de manière inique et de nombreux professionnels de l’immobilier se retrouvent en difficulté depuis plusieurs mois.
(1) Sondage Marché IOBSP inter associations sur les motifs des refus de crédits publié par la Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers.
Source City Wire

Jérémie Gatignol

Publié le 12 septembre 2022

« Argent – Plus possible d’avoir un crédit… »
C’est le titre de cet article du Point source ici qui commence ainsi.
« Les banques hésitent à accorder un prêt immobilier, même pour les profils qui remplissent toutes les conditions.  Explications.

Forts de leurs confortables revenus (100 000 euros annuels) et de leur jeune âge, Marc, fonctionnaire, et Marie, cadre dans le privé, étaient confiants. Ils allaient enfin s’acheter le 3-pièces de leurs rêves à 450 000 euros. Patatras ! Depuis juillet, aucune banque ne veut leur accorder un prêt. Pourtant, ils remplissent toutes les conditions. La faute à qui ou à quoi ?

D’abord, à la Banque de France, qui fixe chaque trimestre le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal légal que peut demander un établissement financier. Un mécanisme plutôt protecteur du citoyen, sauf que là, dans le contexte de hausse des taux actuel, il se retourne contre lui ! Le taux d’usure est en effet calculé à partir du taux effectif pratiqué le trimestre précédent par les banques, majoré d’un tiers ».

Sauf que c’est le taux moyen des trois derniers mois, et que vous ne pouvez pas dépasser pendant ces trois derniers mois le taux d’usure qui a été fixé par la Banque de France il y a 6 mois !!

Ce mécanisme qui est censé protéger à juste titre les emprunteurs entraîne mécaniquement une forte inertie. Ce n’est pas problématique en temps normal, mais lorsque la remontée des taux est aussi violente que rapide, l’inertie fait que le taux d’usure est toujours en retard par rapport aux coûts d’emprunts des banques.

Plus grave, le taux d’assurance qui est pris en compte dans le taux d’usure est différent d’un emprunteur à l’autre puisque cela dépend de l’âge du capitaine et plus le capitaine est vieux, plus l’assurance est coûteuse et vous fait dépasser le taux d’usure, même si vous avez toute la capacité à emprunter.

Le marché est donc complètement bloqué. Le taux d’usure va monter en octobre, mais comme la BCE vient d’augmenter les taux directeurs de 0.75 % il y a un risque que le taux d’usure tape encore une fois en dessous et que le marché reste encore bloqué pour plusieurs mois.
Charles SANNAT
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Source Insolentiae

Charles Sannat
Publié le 12 septembre 2022