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PRESSE

Taux d'usure : les courtiers immobiliers taclent "le déni et le mépris" de la Banque de France

Sur BFM Business, Bérengère Dubus, secrétaire des Intermédiaires de Crédit, a répondu aux propos de François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France.

La polémique sur les taux d’usure se poursuit. Ce matin, sur BFM Business, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France a une nouvelle fois affirmé que les taux d’usure ne bloquaient pas les dossiers immobiliers actuellement. « Je déments le chiffre de 40 ou 45% de refus » de prêts. Et le gouverneur de la Banque de France en veut pour preuve: « Je note qu’aucune association d’emprunteurs qui représente les Français n’a demandé le relèvement du taux d’usure ».

Toujours sur BFM Business, Bérengère Dubus, secrétaire des Intermédiaires de crédit, a répondu. Tout d’abord, elle rappelle à François Villeroy de Galhau qu’il « n’y a pas d’association des contractants de crédit ».

Déni de la situation

Ensuite, elle déclare: « Quand j’écoute le gouverneur de la banque de France depuis de longs mois, je crois qu’il y a 2 mots qui résument sa position: c’est le déni et le mépris. Le déni de la situation. (…) On est en moyenne à 2,25% sur 25 ans pour des jeunes. Plus de la moitié des dossiers sont refusés, c’est un fait ».

Et elle ajoute: « Quand les taux étaient aux mêmes taux qu’aujourd’hui il y a quelques années, on était à des taux d’usure de 4%. Donc la problématique est là et le déni est d’autant plus fort qu’il n’y a pas que les courtiers qui alertent. Les notaires ont alerté, il y a environ 3 semaines. Le monde de l’immobilier alerte, le directeur général du Crédit mutuel a alerté. Les banquiers alertent. Ce ne sont pas les courtiers, c’est l’ensemble du monde de l’immo, c’est l’ensemble des emprunteurs ».

Diane Lacaze Journaliste BFM Éco Publié le

Colère des courtiers immobiliers après le « déni et mépris » de la Banque de France

Lors d’une intervention télévisée, François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, a lancé une vive polémique sur les taux d’usure. Ce dernier a estimé que cela ne bloquait en rien les dossiers de prêt actuellement. Récusant même les chiffres de 40% à 45% de refus de prêts, il s’est ainsi mis à dos les courtiers immobiliers.

Pour appuyer ses dires, le gouverneur de la Banque de France argue « qu’aucune association d’emprunteurs représentant les Français n’a demandé le relèvement du taux d’usure ». De son côté, Bérengère Dubus, secrétaire des Intermédiaires de crédit, a rappelé à François Villeroy de Galhau qu’il « n’y a pas d’association des contractants de crédit ». Elle a ajouté par ailleurs que le gouverneur faisait preuve d’un « déni de la situation avec plus de la moitié des dossiers qui sont réellement refusés ».

Elle a également pris pour témoin les alertes lancées par d’autres corps de métier concernant ce taux d’usure, « les notaires ont alerté, le directeur général du Crédit Mutuel a alerté. Les banquiers alertent. Ce ne sont pas les courtiers, c’est l’ensemble du monde de l’immo, c’est l’ensemble des emprunteurs ».

Zoom Invest

Crédit immobilier : polémique avec le gouverneur de la Banque de France

Lors d’une interview sur BFM Business, François Villeroy de Galhau a démenti les affirmations selon lesquelles 40 à 45% des dossiers de crédit seraient rejetés en raison du faible taux d’usure.

Article Surf Finance Franc

Des chiffres peu crédibles selon le gouverneur de la Banque de France

François Villeroy de Galhau est le gouverneur de la Banque de France. D’après lui, le marché du crédit immobilier est très dynamique. Selon François Villeroy de Galhau, les taux ne sont actuellement pas un problème pour les dossiers immobiliers.

D’après lui, les taux montent progressivement et ils sont au-dessus de 6% de croissance. De plus, il a affirmé que “les taux remontent progressivement. Au mois de juillet, on était en moyenne à 1,45%. C’est un peu plus que lorsqu’il y avait les taux les plus bas, autour de 1,1% ou 1,2%. Mais c’est beaucoup moins que la moyenne historique. Sur les 15 dernières années, on était à 2,7%. Les taux restent très favorables et le crédit immobilier reste très bien financé”

L’Association Française des Intermédiaires en Banque Assurance a enquêté sur les dossiers des courtiers qui ne passent plus avec le taux d’usure. Ils ont constaté que 45 % des dossiers sont refusés. Ceci est considéré comme très peu crédible selon François Villeroy de Galhau.

Fin septembre, François Villeroy de Galhau affirme que les taux d’usure vont évidemment augmenter. La Banque de France surveille les effets d’éviction, comme l’indique Villeroy de Galhau.

Pour étayer son propos, François Villeroy de Galhau a noté que le taux d’usure est censé protéger les emprunteurs. Il a également mentionné que les médias ne devraient pas relayer des informations indiquant que tel ou tel organisme bancaire souhaite prêter plus cher aux français.

Pour les prêts immobiliers, en ce moment le taux d’usure est de 2,57 % pour les prêts de plus de 20 ans. Ce coût représente le taux maximal auquel une banque peut prêter de l’argent. Différents taux d’usure sont disponibles pour différents types de prêts, certains peuvent être supérieurs à 21,11% pour les petits crédits personnels voire 15,39% pour les découverts bancaires.

Une polémique qui se poursuit

La controverse sur les taux d’usure se poursuit à ce jour. François Villeroy de Galhau, le Gouverneur de la Banque de France, après avoir déclaré que les taux d’intérêt n’empêchaient pas les prêts immobiliers. Villeroy de Galhau a exigé la preuve que ces taux d’usure représentent un problème. Aucune association d’emprunteurs français demandant une augmentation des taux d’usure ne s’est constituée, a-t-il précisé.

Bérengère Dubus, secrétaire des intermédiaires de crédit pour BFM Business, a répondu. Elle a rappelé à François Villeroy de Galhau qu’il n’y avait pas d’association de contractants de crédit. Elle affirme que les mots « déni » et « mépris » décrivent parfaitement le gouverneur de la Banque de France. “Quand j’écoute le gouverneur de la banque de France depuis de longs mois, je crois qu’il y a 2 mots qui résument sa position: c’est le déni et le mépris. Le déni de la situation. (…) On est en moyenne à 2,25% sur 25 ans pour des jeunes. Plus de la moitié des dossiers sont refusés, c’est un fait”.

Et elle ajoute: “Quand les taux étaient aux mêmes taux qu’aujourd’hui il y a quelques années, on était à des taux d’usure de 4%. Donc la problématique est là et le déni est d’autant plus fort qu’il n’y a pas que les courtiers qui alertent. Les notaires ont alerté, il y a environ 3 semaines. Le monde de l’immobilier alerte, le directeur général du Crédit mutuel a alerté. Les banquiers alertent. Ce ne sont pas les courtiers, c’est l’ensemble du monde de l’immo, c’est l’ensemble des emprunteurs”.

Crédit immobilier : quel est ce taux d’usure qui bloque des projets d’achats ?

Article Sud Ouest
Selon la Chambre nationale des conseils experts financiers, près d’une demande de crédit sur deux est refusée actuellement. © Crédit photo : Illustration “Sud Ouest”

Les courtiers en crédit vont protester devant le siège de la Banque de France. Dans leur collimateur, les refus massifs de demandes de crédit immobilier à cause du taux d’usure. Explications

« En dépit de nos nombreuses sollicitations, des enquêtes, des pétitions, des reportages et des témoignages, les pouvoirs publics compétents refusent d’ajuster l’usure sur la remontée rapide des taux d’emprunts immobiliers. Pire, la Banque de France, notre tutelle, ne nous reçoit pas ! » La secrétaire générale de l’Union des Intermédiaires de crédit (UIC) – premier syndicat des courtiers en crédit immobilier – est en colère. Elle et l’ensemble de la profession déplorent la réduction continue de l’écart entre les taux de crédit moyens, qui sont passés de 1 % sur vingt ans en moyenne en 2021, à 1,90 % en septembre. Un écart qui fond et qui explique que près d’un dossier de demande de crédit immobilier sur deux est actuellement retoqué.

Taux d’usure, de quoi parle-t-on ?

L’usure caractérise l’intérêt (taux) d’un prêt dont le taux est considéré comme abusif, bref c’est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Attention, on ne parle pas ici seulement du taux de crédit décroché auprès de l’établissement bancaire. Le taux d’usure se calcule en ajoutant le taux du crédit, les frais, les commissions, les primes d’assurance emprunteur et les rémunérations diverses.

Une fois ajouté tout cela, on obtient le TAEG (taux annuel effectif global). C’est ce taux qui ne peut dépasser le taux d’usure fixé actuellement à 2,60 %. Alors que les taux de crédit remontent, le taux d’usure calculé par la Banque de France stagne. « En juillet le taux d’usure est passé de 2,50 à 2,60 %, alors que les taux d’emprunts moyens sont passés eux de 1,30 à 1,90 %. Ce manque d’ajustement explique que beaucoup de dossiers ne passent plus », déplore Bérengère Dubus.

Un dossier parfait ne suffit plus…

Un couple de 30 ans et un couple de 40 ans font le même emprunt et ont exactement les mêmes revenus, ils obtiennent le même taux. Le couple de trentenaires peut voir son prêt accordé car son assurance emprunteur est moins onéreuse que celle des quadras et son TAEG est automatiquement plus bas. « Nous sommes dans une situation où l’on doit annoncer régulièrement à des clients, dont le taux d’endettement est à 27 % (NDLR, la limite étant fixée à 30 %), et qui ont un dossier parfait, que cela ne passe pas à cause du taux d’usure qui laisse à penser qu’ils contractent un prêt abusif. »

Que recherche la Banque de France

Les courtiers ne remettent pas en cause le taux d’usure – « un excellent garde-fou, une protection essentielle pour les emprunteurs » – mais la décision de la Banque de France qui invoque sa volonté de contrôler l’inflation. Limiter les transactions pour limiter la flambée des prix ne passe pas. « Le problème, c’est qu’on détourne un outil qui est juste au départ pour en faire un outil inégalitaire. Quand les banques doivent prêter à perte ou presque, pour passer sous la limite du taux d’usure, elles choisissent les profils d’emprunteurs les plus intéressants pour elles. Les profils à potentiel économique », assure la secrétaire générale de l’UIC.

Pascal Rabiller

Publié le

Le taux d’usure bloque tout le marché immobilier et la Banque de France s’en fiche !

Article Insolentiae

« Argent – Plus possible d’avoir un crédit… »

C’est le titre de cet article du Point source ici qui commence ainsi.

« Les banques hésitent à accorder un prêt immobilier, même pour les profils qui remplissent toutes les conditions. Explications.

Forts de leurs confortables revenus (100 000 euros annuels) et de leur jeune âge, Marc, fonctionnaire, et Marie, cadre dans le privé, étaient confiants. Ils allaient enfin s’acheter le 3-pièces de leurs rêves à 450 000 euros. Patatras ! Depuis juillet, aucune banque ne veut leur accorder un prêt. Pourtant, ils remplissent toutes les conditions. La faute à qui ou à quoi ?

 

D’abord, à la Banque de France, qui fixe chaque trimestre le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal légal que peut demander un établissement financier. Un mécanisme plutôt protecteur du citoyen, sauf que là, dans le contexte de hausse des taux actuel, il se retourne contre lui ! Le taux d’usure est en effet calculé à partir du taux effectif pratiqué le trimestre précédent par les banques, majoré d’un tiers ».

Sauf que c’est le taux moyen des trois derniers mois, et que vous ne pouvez pas dépasser pendant ces trois derniers mois le taux d’usure qui a été fixé par la Banque de France il y a 6 mois !!

 

Ce mécanisme qui est censé protéger à juste titre les emprunteurs entraîne mécaniquement une forte inertie. Ce n’est pas problématique en temps normal, mais lorsque la remontée des taux est aussi violente que rapide, l’inertie fait que le taux d’usure est toujours en retard par rapport aux coûts d’emprunts des banques.

 

Plus grave, le taux d’assurance qui est pris en compte dans le taux d’usure est différent d’un emprunteur à l’autre puisque cela dépend de l’âge du capitaine et plus le capitaine est vieux plus l’assurance est coûteuse et vous fait dépasser le taux d’usure, même si vous avez toute la capacité à emprunter.

 

Le marché est donc complètement bloqué. Le taux d’usure va monter en octobre, mais comme la BCE vient d’augmenter les taux directeurs de 0.75 % il y a un risque que le taux d’usure tape encore une fois en dessous et que le marché reste encore bloqué pour plusieurs mois.

Charles SANNAT

« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »

Charles Sannat

Publié le

Taux d'usure : les courtiers vont manifester leur colère devant la Banque de France

Depuis plusieurs mois, les courtiers en crédit immobilier alertent les pouvoirs publics sur les conséquences que fait peser l’évolution trop lente du taux d’usure sur les emprunteurs et leur profession. Problème, la situation n’évolue pas ou peu. A tel point que le dialogue s’est envenimé entre les pouvoirs publics et la profession.

«Face à l’absence de réaction du gouvernement et au refus de dialogue de la Banque de France, l’U.I.C., unique syndicat national des Intermédiaires en Opérations de Banque et en Services de Paiement (IOBSP), manifestera devant le siège de la Banque de France mardi 20 septembre 2022», écrit le syndicat dans un communiqué.

Ses représentants évoquent de nombreuses sollicitations, des enquêtes, pétitions, reportages et témoignages montrant la gravité de la situation. Malgré cela, «les pouvoirs publics compétents refusent d’ajuster l’usure sur la remontée rapide des taux d’emprunts immobiliers», s’insurge Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’U.I.C, qui évoque un «déni de la situation par la banque de France» et un «mépris de son gouverneur» pour la profession de courtier.

«Nous sommes bien décidés à dénoncer un immobilisme qui fait peser de lourdes conséquences sur le secteur de l’immobilier et la vie des Français en général», insiste la dirigeante.

Selon le syndicat, 45% des dossiers de crédit immobilier portés par les particuliers sont refusés (1) de manière inique et de nombreux professionnels de l’immobilier se retrouvent en difficulté depuis plusieurs mois.

(1) Sondage Marché IOBSP inter associations sur les motifs des refus de crédits publié par la Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers.

Taux d'usure : la méthode de calcul du taux d'usure ne changera pas, campe la Banque de France

[TAUX D’USURE] Un nouveau taux d’usure sera appliqué à compter du 1er octobre. Toutefois, l’institution campe sur ses positions et son gouverneur a assuré que sa formule de calcul ne sera pas modifiée.

[Mise à jour du lundi 13 septembre 2022 à 9h58]  C’était la parole de trop, du goût des courtiers. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a estimé ce vendredi 9 septembre au micro de BFM Business que le crédit immobilier reste « très dynamique », avec « plus de 6% de croissance ». « Le crédit immobilier reste très bien financé en France », a estimé le dirigeant de l’institution, assurant que le chiffre de 40 à 45% de prêts immobiliers refusés en raison du taux d’usure, qui circule dans les médias depuis plusieurs semaines, « n’a aucun fondement » (nous vous expliquons pourquoi ce chiffre n’est en effet pas tout à fait exact ici).

Reste que la fenêtre de tir entre les taux que peuvent proposer les banques aux emprunteurs et le plafond maximal auquel elles sont autorisées à prêter de l’argent – le taux d’usure – s’est refermée ces derniers mois. Et ce n’est pas terminé : ce jeudi 8 septembre, la Banque Centrale Européenne (BCE) a décidé de relever ses trois taux directeurs (le taux d’intérêt des opérations principales de refinancement, de la facilité de prêt marginal et de la facilité de dépôt) de 75 points de base en raison de l’inflation. En juillet, déjà, une hausse de 50 points de base avait eu lieu. Conséquence : les établissements bancaires européens vont devoir payer plus cher pour se refinancer auprès de la BCE. Et vont également augmenter les taux d’intérêts des crédits consentis aux ménages. Le 1er octobre, le taux d’usure sera revalorisé automatiquement. Une révision mécanique qui ne suffira pas, estiment les courtiers, à compenser la hausse des taux d’intérêt. Plus de détails sur la manifestation attendue et la grogne des professionnels du crédit dans cet article.

Pour rappel, le taux d’usure, c’est-à-dire le TAEG maximal légal auquel les établissements de crédit sont autorisés à proposer des prêts, est calculé par la Banque de France chaque trimestre, en fonction des taux de crédits moyens pratiqués par les organismes bancaires les trois mois précédents. A compter du 1er juillet 2022, les taux d’usure s’élèvent à 2,60% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 10 à 20 ans et à 2,57% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Si les discussions entre Bercy, les banques et la Banque de France aboutissaient, le relèvement du taux d’usure aurait pour effet de resolvabiliser une partie des ménages, insistent certains professionnels du crédit.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure, aussi appelé « seuil de l’usure » se définit comme le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé à un particulier par un établissement de crédit. Tout prêt proposé à un taux supérieur est considéré comme usuraire. Le taux de l’usure est encadré par l’article L314-6 du Code de la consommation. Il est mis en place par l’Etat dans le but de protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des banques et établissements de crédits.

Comment le taux d’usure est-il calculé ?

Le taux d’usure dépend du type de prêt, du montant et de la durée de l’emprunt. On distingue notamment les crédits à la consommation des crédits immobiliers. Par exemple, les crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros sont divisés en cinq catégories :

  • Les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
  • Les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans ;
  • Les prêts à taux fixe d’une durée de plus de 20 ans ;
  • Les prêts à taux variables ; 
  • Les prêts relais.

Pour calculer le taux d’usure d’une certaine catégorie de prêt, la Banque de France prend le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pendant un trimestre, et augmente ce taux d’un tiers. Le chiffre obtenu constitue le taux d’usure du trimestre suivant.

Quel est le taux d’usure en 2022 ?

Par exemple, le taux effectif moyen pratiqué au 2e trimestre 2022 par les établissements de crédit pour les crédits immobiliers de plus de 75 000 euros sur une durée de 10 à 20 ans était de 1,95%. En conséquence, le taux d’usure pour ces mêmes prêts au 3e trimestre 2022 est de 2,60%.

Tableaux des taux pour les crédits immobiliers

Quand le taux d’usure est-il actualisé ?

Le taux d’usure est publié au Journal officiel par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Il est aussi affiché dans la section « Taux et cours » de la catégorie « Statistiques » du site de la Banque de France. Le taux d’usure est détaillé pour toutes les catégories de prêt.

Qui fixe le taux d’usure ?

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France, qui est la banque centrale de la France. En effet, la Banque de France a des missions monétaires, financières et économiques. Parmi les services à l’économie, on trouve notamment la protection des ménages contre le surendettement. Intégrée à la Banque de France, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) surveille l’activité des banques et des assurances.

Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Aux yeux des établissements de crédit, certains emprunteurs présentent un risque accru de défaut de remboursement. C’est le cas des personnes âgées ou de certaines personnes pratiquant un métier à risque. Le taux d’intérêt qui leur est appliqué dépasse alors le taux d’usure, et la banque refuse de prêter de l’argent. Pour éviter ce dépassement et pouvoir bénéficier d’un prêt, il est possible de jouer sur le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) en souscrivant une assurance emprunteur moins chère dans un établissement différent.

Les sanctions en cas de dépassement du taux d’usure

L’article L341-50 du Code de la consommation prévoit les sanctions pour les organismes de crédit qui dépassent le taux de l’usure. L’usure est passible d’une peine de 2 ans de prison et d’une amende de 300 000 euros. La condamnation peut s’accompagner d’autres sanctions, comme l’interdiction d’exercer certaines activités professionnelles pendant une durée maximale de 5 ans.

Manifestation inédite à venir des courtiers devant la Banque de France

Un syndicat dénonce le «mépris» et le «déni» du gouverneur de la Banque de France face à une situation qui menace, selon lui, le marché du crédit immobilier.

Article Le Figaro Immobilier-130922
Les courtiers ont prévu de manifester le 20 septembre devant le siège de la Banque de France. Crédit Photo : Capture d'écran via Google Maps

La hache de guerre entre les courtiers et la Banque de France est déterrée. La dernière interview du gouverneur de l’institution bicentenaire leur est restée en travers de la gorge. Extraits: «Les crédits immobiliers restent très dynamiques, à plus de 6% de croissance. Les taux remontent progressivement: en juillet, nous étions en moyenne à 1,45%. […] Le taux d’usure est là pour protéger les emprunteurs. Donc certains veulent prêter plus cher aux Français. Qu’ils le disent!», a-t-il déclaré la semaine dernière sur BFM (voir le tweet ci-dessous). Dans le viseur de François Villeroy de Galhau, les courtiers, accusés de se montrer alarmistes.

Dans un récent sondage publié cet été, 45% des courtiers affirment que le taux de refus varie entre 20% et 30% depuis le 1er janvier 2022. Un chiffre qui s’est transformé, dans la presse, en 45% de taux de refus, sans que les courtiers, qui avaient commandé le sondage, contestent ce chiffre. Ce que, a contrario, le gouverneur de la Banque de France s’est empressé de faire. Pour les courtiers, c’est la goutte d’eau qui fait déborder le vase. «Le gouverneur est dans le déni et le mépris», dénonce Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), pour qui cette manifestation est une première.

L’équilibriste Bruno Le Maire

L’UIC, qui se revendique comme l’unique syndicat des courtiers en crédit immobilier de France, appelle la profession à manifester le 20 septembre devant le siège de la Banque de France, dans le 1er arrondissement de Paris. «Nous dénonçons un immobilisme des pouvoirs publics qui fait peser de lourdes conséquences sur l’immobilier et la vie des Français en général», explique Bérengère Dubus. Cette experte du crédit immobilier redoute un blocage du marché qui empêche des locataires de devenir propriétaires. Du côté des banques, on se veut rassurant en considérant que la contrainte technique liée au taux d’usure n’est que temporaire.

» LIRE AUSSI – Comment décrocher un prêt immobilier sans assurance?

Le 1er octobre, ce taux maximal sera mis à jour, comme tous les trois mois. Problème: les taux de crédit sont eux «actualisés» tous les mois et à cause de l’inflation galopante, filent à vive allure. «La solution urgente doit être de raccourcir le délai de mise à jour du taux d’usure à un mois», estime Bérangère Dubus. «Le marché du crédit immobilier a changé ces deux derniers mois. L’actuelle mise à jour du taux d’usure est décorrélée de la réalité», confirme un ancien banquier qui assure pour autant qu’«il est encore temps d’acheter ou d’investir. Il n’y a aucune menace sur le marché immobilier qui est la classe d’actifs la plus sûre pour se constituer ou développer le patrimoine». Pourtant, Bercy s’est refusé, pour l’heure, à changer la méthode de calcul car, sur les conseils de la Banque de France, le gouvernement veut éviter le risque de surendettement. Pourtant, aligner la date de mise à jour du taux d’usure sur celle du taux de crédit, éviterait d’avoir un taux d’usure en décalage avec la réalité et débloquerait plusieurs milliers de dossiers.

«J’ai reçu fin 2021 un dossier qui a été refusé parce que le taux global dépassait le taux d’usure de 0,02%. Le couple était prêt à attendre la mise à jour du taux d’usure suivante. Mais pendant ce temps-là, leur taux d’endettement a dépassé les 35% autorisés, à cause de la hausse du taux de crédit», raconte Bérengère Dubus. Bref, la situation se tend non seulement sur le marché mais aussi entre les banquiers et les courtiers. Au milieu, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des finances mais aussi président du Haut conseil de stabilité financière, obligé de jouer les équilibristes pour préserver le pouvoir d’achat des Français sans se mettre à dos les banques.

Guillaume Errard 
Le Figaro Immobilier

Artémis Courtage alerte sur le taux d'usure

Le cabinet de courtage d’assurance constate une hausse importante du taux de refus des banques à accorder un prêt. En cause, le taux d’usure aujourd’hui en décalage par rapport à la remontée rapide des taux d’intérêt. L’Union des Intermédiaires de Crédit appelle à manifester devant la Banque de France le 20 septembre.

Article Gestion de Fortune

Alors que l’Union des Intermédiaires de Crédit (UIC) vient d’appeler tous ses adhérents ainsi que les grands groupes franchisés, à manifester le 20 septembre devant le siège de la Banque de France, le cabinet de courtage Artémis Courtage tire, lui, aussi, la sonnette d’alarme. « Si le taux moyen d’un emprunt immobilier sur 20 ans atteint aujourd’hui 1,90%, de nombreux établissements prêtent à des taux bien supérieurs à 2%. Si l’on ajoute les frais (garantie, dossier…) et l’assurance emprunteur, le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse largement le taux d’usure. De nombreux acquéreurs essuient ainsi un refus de financement », lance Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis Courtage.

Tendance d’autant plus inquiétante pour ce responsable, qu’au moment où ce taux d’usure s’apprête mathématiquement à remonter le 1er octobre prochain, il sera encore en deçà des taux pratiqués par les banques, installés sur un trend haussier plus rapide. Conséquences de ce durcissement qui vient en parallèle de celui imposé par le HCSF au niveau du taux d’endettement maximum : les durées d’emprunt s’allongent, comme le fait remarquer Ludovic Huzieux. « Chez Artémis Courtage, cette durée, par exemple s’est allongée de 6 mois entre août 2021 et 2022, et même de 7 mois pour les primo-accédants ».

A remarquer d’ailleurs, que le poids des primo-accédants chez ce courtier est en baisse puisqu’il ne représente plus que 38% contre 41% l’an passé. La preuve que les ménages à revenus modestes souhaitant devenir propriétaires ont de plus en plus de mal à obtenir gain de cause. « Seule une refonte du mode de calcul des taux d’usure pourrait redonner de l’air aux emprunteurs », estime le responsable du cabinet de courtage.

Qui recommande plusieurs « astuces » pour contourner les fourches caudines du taux d’usure : comme d’augmenter le montant de l’apport personnel (lorsque c’est possible bien sûr en faisant appel notamment à l’aide familiale). Ou bien encore aller chercher une assurance emprunteur moins chère que celle proposée par le banquier et ce, dans le cadre de la nouvelle Loi Lemoine.

“En dépit de nos nombreuses sollicitations, des enquêtes, pétitions, reportages et témoignages, les pouvoirs publics compétents refusent d’ajuster l’usure sur la remontée rapide des taux d’emprunts immobiliers” explique, de son côté, Bérengère DUBUS, secrétaire générale de l’U.I.C. “Face au déni de la situation par la Banque de France et au mépris de son gouverneur pour notre profession, nous sommes bien décidés à dénoncer un immobilisme qui fait peser de lourdes conséquences sur le secteur de l’immobilier et la vie des Français en général. En effet, 45% des dossiers de crédit immobilier portés par les particuliers sont refusés de manière inique et de nombreux professionnels de l’immobilier se retrouvent en difficulté depuis plusieurs mois », fait remarquer la responsable de l’association.

A voir quelle sera la réponse (rapide ou non) de la Banque de France. 

Pascale Besses Boumard

Brokers march on Bank of France in protests over mortgage rules

Article The Times
Bérengère Dubus, head of the brokers' union, claims that the Bank is in denial about the impact of mortgage rules

French mortgage brokers will stage a demonstration at the Bank of France in protest against rules that they say are blocking home loans for thousands of people.

With interest levels rising, the brokers’ union is unhappy that the national bank has not raised a cap that it imposes to protect borrowers from what are deemed usurious rates. At present this means that banks are not allowed to offer an overall rate above 2.57 per cent for a 20-year mortgage.

Basic interest rates are up to 2.11 per cent but borrowers are obliged to add mortgage insurance, and they pay stiff fees that can quickly raise the overall charge to the so-called “usury threshold”. […]

Charles Bremner

Un syndicat de courtiers appelle à manifester

L’Union des intermédiaires de crédit veut mobiliser la profession mardi 20 septembre à 11h devant la Banque de France.

Article Agefiactifs

Après la CGT, qui entend rassembler les foules le 29 septembre prochain, voici les courtiers qui se mettent eux aussi à manifester.

L’Union des intermédiaires de crédit (l’UIC), jeune syndicat de la profession créé en 2019, s’est fendu d’un communiqué, pour appeler la profession à battre le pavé mardi 20 septembre devant le siège de la Banque de France.

«Depuis plusieurs mois, les courtiers en crédit immobilier alertent les pouvoirs publics sur les conséquences dramatiques que fait peser l’évolution trop lente du taux d’usure sur les emprunteurs et leur profession», écrit-elle. L’initiative se veut en réaction à «l’absence de réaction du gouvernement et au refus de dialogue de la Banque de France», en dépit des nombreuses «sollicitations, des enquêtes, pétitions, reportages et témoignages» menées par l’Union.

 

Sur LinkedIn, l’appel a trouvé un écho certain. Le réseau social est devenu l’une des principales plateformes de communication de la profession. « Nos gouvernants devraient pourtant savoir que le mépris des corps intermédiaires ne fait que cristalliser les conflits, a ainsi écrit Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’UIC dans un commentaire. On ne peut demander à des professionnels qui ont vécu la guerre des banques en 2019, le covid en 2020, le HCSF en 2021 le blocage total de l’usure en 2022»

Crédit immobilier : “À partir de ce mois de septembre, 70 % des dossiers ne vont plus passer”

Portrait Berengere Dubus

À cause du fameux taux d’usure, taux moyen des trois derniers mois, qui n’est pas adapté à la hausse rapide des taux du marché, l’immobilier est en train de se bloquer, alerte la Montpelliéraine Bérengère Dubus. Présidente du premier syndicat de courtiers en France, elle est à l’initiative d’une manifestation devant la Banque de France, le 20 septembre

“Oui, je suis vachement bronzée parce que j’ai un bateau ; je gagne bien ma vie ; mais je suis aussi en empathie avec mes clients : chaque refus de crédit auprès d’une famille, c’est des larmes. C’est comme si on leur disait : tu es prolo, tu resteras prolo…” La Biterroise Bérengère Dubus, 42 ans, dont la société est installée à Montpellier, est la bouillonnante secrétaire générale de l’UIC, l‘Union des intermédiaires de crédit, les courtiers, le premier syndicat de la profession.

34 000 courtiers dont 6 700 en Occitanie

L’Hexagone compte 34 000 courtiers en immobilier dont 6 700 en Occitanie et 44 à Montpellier. Les trois-quarts sont des indépendants “au service de leurs clients, pas d’une banque, en leur montant un dossier sur-mesure”. À ce titre, Bérengère Dubus prend la parole pour expliquer que nombre de ménages n’ont plus accès au crédit “alors qu’ils sont solvables et pourraient payer les traites”. Et monter au créneau.

 

Que le taux d’usure soit révisé chaque mois

Bérengère Dubus a initié une manifestation prévue le 20 septembre prochain devant la Banque de France. Elle entend avec ses confrères protester contre une sorte d’immobilisme de l’institution face à un accès au crédit qui se réduit. En cause, notamment, “du taux d’usure”. Et milite pour qu’il soit révisé chaque mois.

Une frange de la population qui a pourtant les moyens de devenir propriétaire ne le peut plus à cause du taux d’usure révisé chaque trimestre seulement. Bérengère Dubus réclame qu’il soit révisé, dans cette situation exceptionnelle, chaque mois. C’est un mécanisme de protection de l’emprunteur contre les taux abusifs. Qui restent assez faibles malgré la hausse rapide des taux de crédits.

“Le taux ont augmenté de façon exceptionnelle”

Elle détaille : “Il existe ce que l’on appelle le TAEG, un taux global d’un crédit qui inclut tout dont l’assurance, les frais de dossier, frais bancaires, etc. Pour protéger le consommateur, le législateur considère qu’au-dessus d’un certain pourcentage des taux moyens, il n’est pas applicable, on ne peut pas prêter. Et c’est très bien. En général, ce TAEG est supérieur de 1,5 point par rapport au taux du marché qui dans ces conditions seraient à trois points ; or, le taux d’usure est à 2,60 %. Ce qui s’est passé, c’est qu’en mars, les taux ont augmenté de manière exceptionnelle.

Le marché locatif en train d’être bloqué

Une mesure technique mais qui a de très importantes répercutions dans la société,  à commencer par le marché locatif qui est en “train d’être bloqué, forcément : de nombreuses personnes qui voudraient accéder à la propriété ne le peuvent plus parce que les dossiers sont refusés à cause de ce fameux taux d’usure qui ne correspond plus à la réalité.” Or, justement, le gouverneur de la Banque de France, vénérable institution bicentenaire qui fait la pluie et le beau temps en la matière, a déclaré qu’il n’y a “aucun problème de crédit en France”.

Montpellier. DR.

“Aujourd’hui, le taux moyen pour un couple de jeunes est de 2,40 % sur 25 ans alors que le taux d’usure est resté, lui, à 2,60 % comme il l’est depuis plus d’un an quand les taux, eux, étaient à 1,30 % en moyenne… 2,60 %, c’est un taux raisonnable ; la plupart des gens qui montent un dossier peuvent payer.” Mais le taux d’usure, mécaniquement en retard, les en empêche.

Immense décalage

“Ces gens qui voulaient devenir propriétaires ne le peuvent pas – ce qui raréfie mécaniquement les biens mis à la location, Ndlr – et que l’inflation fait augmenter leurs loyers…! Le gouverneur de la Banque de France devrait permettre de réviser ce taux d’usure tous les mois.” Le décalage est immense : “Le prêt immobilier a, par exemple, a été accordé en mars et si vous passez chez le notaire en juillet, les taux auront grimpé dans l’intervalle… Au 1er octobre, ce seront les taux de cet été comme référence avec des crédits accordés en mars, avril, mai…”

La Banque de France ferait mieux de restreindre le crédit à la consommation que de restreindre celui de l’immobilier qui permet de se loger sans augmenter la charge…”

“À partir de ce mois de septembre, 70 % des dossiers ne passeront plus. Personnellement, j’ai déjà cinq dossiers, depuis le 2 septembre, qui ne passent pas. Et il n’y a pas que les courtiers qui alertent ; les notaires alertent ; le monde de l’immobilier et le banques alertent également. Le problème, c’est que la Banque de France a les chiffres mais d’il y a six mois…” Pour Bérengère Dubus, c’est le ministre de l’Economie qui a la solution entre les mains. 

“Bruno Le Maire a dit qu’il voulait que les gens continuent à acheter ; à lui de faire en sorte qu’il n’y ait plus ce blocage artificiel et de s’adresser au gouverneur de la Banque de France qui ferait mieux de s’occuper de ces locataires qui continuent à faire des crédits à la consommation et qui se retrouvent en commission de surendettement à la Banque de France. D’ailleurs, 75 % des surendettés sont locataires… Il ferait mieux de restreindre le crédit à la consommation que de restreindre celui de l’immobilier qui permet de se loger sans augmenter la charge ; d’être couvert en cas de maladie ; de pouvoir suspendre son crédit pendant un an en cas de perte de revenus ; de pouvoir revendre en cas de problème de capital et de ne pas avoir de charges à la retraite…”

Je passe mon temps à dire à mes collègues : redressons nos épaules nous ne sommes pas des commerciaux à la c… Et on est capables de pleurer avec nos clients ; c’était encore le cas ce matin pour un dossier de surendettement… Quand quelqu’un ne peut pas acheter, je n’en dors pas.”

Cette profession pâtit encore d’une image d’indépendants “mercenaires” que Bérengère Dubus reconnaît mais qui s’estompe : “C’est un imaginaire encore prégnant, c’est vrai, dit-elle ; on s’est vus nous-mêmes comme des super-commerciaux. On n’a jamais osé dire et mettre en avant que nous sommes avant tout des professionnels du crédit soumis à de nombreuses obligations. Que l’on a un devoir de conseil ; que l’on a un code de déontologie ; que l’on a de nombreuses heures de formation, etc. On est contrôlés et réglementés comme les notaires, les huissiers, les avocats. On est capable de faire un tableau d’investissement de tête. Je passe mon temps à dire à mes collègues : redressons nos épaules nous ne sommes pas des commerciaux à la c… Et on est capables de pleurer avec nos clients ; c’était encore le cas ce matin pour un dossier de surendettement… Quand quelqu’un ne peut pas acheter, je n’en dors pas.”

Situation internationale, inflation…

La situation internationale, notamment la guerre en Ukraine, qui a renchéri le prix des matières premières, de l’énergie et de certaines denrées alimentaires, est en partie à l’origine indirectement de cette flambée des taux. L’inflation induit un ralentissement de l’économie. Les marchés ont eu peur et ont commencé à faire grimper le coût du crédit. “Tout augmente à une vitesse inédite. De plus, il y a un manque de biens à louer de 13 %… Sans oublier que le nombre de programmes immobiliers neufs a chuté : on les réduit pour cause de la lutte contre l’imperméabilisation des sols…”

Olivier SCHLAMA
Dis-leur !

French mortgage brokers set to ‘storm’ the Bank of France – reports

Mortgage brokers across the Channel are set to stage a demonstration on 20 September at the Bank of France (BOF) against rules which they believe are holding up and constraining home loan terms, according to reports in The Times.

Article Mortgage Solution 200922

The Times reported yesterday that the French mortgage brokers’ union (UIC) is frustrated that “the national bank has not raised a cap that it imposes to protect borrowers from what are deemed usurious rates”.

The ‘usury rate’ is defined by the French Ministry of Economy and Finance as “the maximum annual percentage rate (APR) that lending institutions are allowed to charge when granting a loan.”

If the APR is higher than the usury rate, the loan is considered illegal. For the most loans, the current usury rate is 2.4 per cent (as of Q2 2022).

Reports say that “according to an industry survey, as many as 30 per cent of mortgage requests are being rejected because the rate offered breaches the ‘usury rate’”. However, François Villeroy de Galhau, governor of the BOF, has disputed this claim.

Bérengère Dubus, head of the UIC, said: “The governor is in denial and showing contempt. We condemn the blockage by the authorities, which is imposing serious consequences on the property market and the lives of the French in general.”

And despite that fact that the BOF has said that it is going to adjust its usury rate next month, brokers feel it is unlikely to catch up with rising mortgage interest rates.

New French mortgage rules

Since the beginning of the year, French mortgage laws have become more stringent – both the mortgage term and borrowing limits have been decreased. In January 2022, The High Council for Financial Stability stated that mortgage terms would be set at 25 years, which can be extended by a further two years in the case of a new build purchased off plan.

In addition to the limitation on term length, the borrower’s monthly debt ratio can no longer exceed 35 percent of income.

Nick Cheek

Crédit immobilier : avez-vous toujours intérêt à passer par un courtier ?

Avec la hausse des taux des crédits immobiliers, les courtiers l’assurent : leur service devient plus pertinent pour tirer parti des disparités entre les barèmes des établissements. Mais, alors que certaines banques se montrent plus réticentes à prêter, ces intermédiaires ont-ils un réel pouvoir de négociation ? Eléments de réponse.

Article Les Echos-150922
Passer par un courtier permet-il d'obtenir un emprunt immobilier plus facilement et avec un meilleur taux ? (Pascal SITTLER/REA)

Les temps sont durs pour les courtiers. L’Union des Intermédiaires de crédit appelle d’ailleurs ses adhérents à venir manifester mardi prochain devant le siège de la Banque de France pour demander le relèvement du taux d’usure – le taux maximum auquel une banque peut prêter – qu’ils accusent d’être trop bas pour permettre à des emprunteurs solvables d’obtenir un prêt immobilier. 

 

« En dépit d’une hausse de la demande de 5 % par rapport à l’été dernier, notre chiffre d’affaires ne suit pas. Surtout avant la période estivale, des courtiers me rapportaient devoir éconduire 3 à 4 demandes par jour sachant d’office qu’ils ne pourraient pas leur trouver de prêt », confie Sandrine Allonier, porte-parole du réseau Vousfinancer. « C’est difficile pour les courtiers en ce moment. Ils sont contrariés car les banques n’ont plus besoin d’eux. Les frais de courtage peuvent bloquer un dossier, entraînant le dépassement du taux d’usure », rapporte un banquier sous couvert d’anonymat.

Cet argument, celui de la commission qui, additionnée aux autres frais, serait responsable du refus du crédit, ne passe pas auprès des courtiers. « C’est un sacré raccourci, fustige Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis. Quand un dossier bloque de très peu, courtiers et banquiers savent se coordonner pour faire un effort. Le travail des courtiers mérite d’être rémunéré », renchérit-elle. 

 

« Nos honoraires ont un impact de seulement 0,05 point sur le TAEG », indique de son côté Sandrine Allonier. Ce taux annuel effectif global mesure le coût d’un emprunt immobilier sur toute sa durée de vie (taux d’intérêt, assurance, frais de dossier, de garantie…). C’est lui qui permet de comparer les offres de prêt. C’est aussi ce TAEG qui doit rester en dessous du taux d’usure pour que la banque puisse octroyer le financement.


Avec la hausse actuelle des taux immobiliers, les courtiers sollicités l’assurent, leurs services deviennent encore plus pertinents. « Quand les vannes du crédit se resserrent, notre métier est plus difficile mais il prend alors tout son sens. Les barèmes sont moins homogènes d’une banque à une autre, il y a de vraies différences selon les établissements, explique Cécile Roquelaure. Dans ce contexte, celui d’un taux moyen se rapprochant des 2 %, « obtenir un taux de 0,10 point plus bas devient actuellement plus significatif pour le budget des ménages que lorsque la norme était à des taux à 1 % », ajoute la porte-parole. Un lien de cause à effet qui ne se vérifie pas nécessairement, nuance Olivier Gayraud, juriste à l’association de consommateurs Consommation, logement, cadre de vie. « Certains courtiers affirment qu’ils ont un pouvoir de négociation plus important qu’un client, seul, devant un banquier. Je suis moins catégorique surtout devant un conseiller bancaire qui le connaît bien »

 

Cet argument en défaveur des courtiers résonne dans un contexte où les établissements bancaires veulent préserver leur marge d’intérêt. C’est-à-dire l’écart entre le taux appliqué au client final, borné par le taux d’usure, et le coût de la ressource empruntée sur les marchés. Un coût qui augmente avec la fin de la politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne.

Marie-Eve Frénay

Crédit immobilier : "45 % des dossiers sont refusés", les courtiers dénoncent le taux d'usure

Article Midi Libre
Bérengère Dubus est secrétaire générale de l'Union des intermédiaires de crédit. MIDI LIBRE - RICHARD DE HULLESSEN

Le syndicat des courtiers en crédit immobilier dénonce l’évolution trop lente du taux d’usure, fixé par la Banque de France, par rapport au contexte économique actuel. L’organisation professionnelle, fondée à Montpellier en 2019, appelle à manifester le 20 septembre à Paris. 

 

« Les courtiers en crédit immobilier sont en colère. Leur unique syndicat, l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), fondé en 2019 à Montpellier, organise une manifestation mardi 20 septembre devant la Banque de France, à Paris. A l’origine de ce mécontentement : l’évolution trop lente, selon les professionnels, du taux d’usure, le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Celui-ci est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre, pour le trimestre suivant, afin de protéger les emprunteurs d’éventuels

45 % des dossiers de crédit sont refusés

Mais pour l’UIC, le niveau actuel du taux d’usure conduit à des “conséquences dramatiques”, aussi bien pour les emprunteurs, dont les demandes d’emprunt sont refusées, que pour les courtiers, en difficulté depuis plusieurs mois déjà. « 45 % des dossiers de crédit immobilier portés par des particuliers sont refusés », alerte Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’organisation. « Avec la guerre en Ukraine, les marchés ont dévissé. Nous avons connu une hausse historique des taux d’emprunt, de 1,35 à 1,95 %. Au mois de juillet dernier, le taux d’usure aurait dû remonter tout de suite. Nous sommes actuellement sur un décalage de six mois par rapport à l’évaluation de la Banque de France » , poursuit Bérangère Dubus. « En effet, au délai d’estimation du taux d’usure par la Banque de France, il faut ajouter les trois mois qui séparent l’accord donné à un crédit et le déblocage des sommes ».

« Il y a une dimension sociale du crédit »

Pour la secrétaire générale de l’UIC, on assiste aujourd’hui à une situation inédite : « On n’a jamais connu une remontée aussi brutale des taux, conjuguée à une réglementation du crédit aussi stricte ». Face à cela, le syndicat des courtiers dénonce « un refus de dialogue de la Banque de France ». « Cela fait trois mois que nous tirons la sonnette d’alarme. Il y a un déni total de la Banque de France. Cela fait trois ans qu’ils ne nous reçoivent pas, alors que nous avons été reçus par le ministère de l’économie et des finances, les chambres de commerce locales. Le refus de notre organisme de tutelle de nous recevoir a cristallisé la colère ».
Bérengère Dubus insiste sur l’enjeu que représente l’accès au prêt immobilier pour de nombreux Français : « Être propriétaire, c’est la seule chose qui protège les classes moyennes et modestes. Il y a vraiment une dimension sociale du crédit. Et une violence, à dire à quelqu’un qu’il ne pourra jamais devenir propriétaire ».

La représentante de l’UIC souligne aussi ce que représente la profession de courtier en crédit, aujourd’hui en France : « 34 000 sociétés en France. A Montpellier, 200 emplois. En 2021, 60 % des emprunteurs ont consulté un courtier et plus de 40 % ont finalisé leur crédit avec lui ».(*) Contactée, la Banque de France n’a pas donné suite à notre sollicitation dans nos délais.

« On s’en sort mieux à Montpellier »


Dans le contexte difficile qu’elle décrit, la secrétaire générale de l’UIC observe que Montpellier « s’en sort mieux pour l’instant ». « C’est une ville active au niveau de l’immobilier. Il y a une culture des banques, qui savent que stopper le marché n’est pas une bonne idée. Il y a aussi une population jeunes, de nombreux fonctionnaires ». Autant de facteurs qui, pour l’instant, on amorti un phénomène plus durement ressenti dans d’autres villes et régions. Bérengère Dubus tire cependant la sonnette d’alarme sur « une situation qui dure depuis mai-juin ». La représentante de la profession précise que « de gros courtiers nationaux soutiennent le mouvement » et que l’UIC connaît actuellement « un gros mouvement d’adhésion ».

Fabien Arnaud

Accès au crédit immobilier : à Montpellier, le syndicat des courtiers explique leur inquiétude

ENTRETIEN – Les courtiers en crédits immobiliers ont tiré la sonnette d’alarme depuis plusieurs mois sur ce qu’ils estiment constituer un sérieux frein dans l’accès aux crédits : la révision du taux d’usure (taux d’intérêt maximum légal) par la Banque de France, qu’ils estiment trop lente. Ils manifesteront à Paris le 20 septembre, devant le siège de la Banque de France. Bérengère Dubus, intermédiaire de crédit à Montpellier et secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), explique.

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La Montpelliéraine Bérengère Dubus est la secrétaire générale de l'Union des intermédiaires de crédit (UIC), syndicat national de la profession en France fondé à Montpellier. (Crédits : DR)

Bérengère Dubus est intermédiaire de crédit (courtier) à Montpellier et secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC), syndicat national de la profession en France fondé à Montpellier. Une profession qui se mobilise depuis quelques jours autour d’une problématique qui, selon elle, freine beaucoup l’activité des transactions immobilières.

LA TRIBUNE – Combien existe-t-il de courtiers en crédits immobiliers en France ?

Bérengère DUBUS – On compte aujourd’hui 34.000 intermédiaires en opérations de banque en France, avec notamment 6.000 inscriptions en Occitanie et 44 sur la métropole de Montpellier.

Les courtiers en crédit immobilier ont alerté les pouvoirs publics sur l’évolution trop lente du taux d’usure. Rappelons ce qu’est le taux d’usure ?

Il s’agit du TAEG (taux annuel effectif global, NDLR) maximal auquel un prêt peut être accordé, incluant le taux de crédit, le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les garanties obligatoires, etc. Initialement, le taux d’usure est un dispositif qui a vocation à protéger les emprunteurs d’éventuels abus. Mais aujourd’hui, c’est un frein pour l’accès à la propriété… Le TAEG dépend de beaucoup de critères : profil des emprunteurs, âge, santé, etc. Le taux d’usure est fixé par la Banque de France et ne peut excéder un certain pourcentage des taux moyens constatés les trois mois précédents. Et c’est justement ce mode de calcul qui pose problème, selon nous.

Comment est-il calculé et avec quelles conséquences ?

Il est révisé chaque trimestre par la Banque de France mais avec un décalage de six mois ! La Banque de France s’en réfère aux prêts signés sur les trois derniers mois, or avec les délais obligatoires entre l’accord donné à un crédit et le déblocage des sommes empruntées, ces prêts concernent en réalité des prêts accordés six mois auparavant… Le taux d’usure est donc totalement décalé de la réalité du marché ! Ainsi, les taux ont augmenté de manière exceptionnelle de 1,35% à 1,95% – mêmes s’ils restent encore bas – et le taux d’usure aurait dû remonter de suite en juillet. … En septembre, on est à 2,2% de taux nominal et le taux d’usure n’a toujours pas été relevé, ce qui rend les emprunts inaccessibles pour beaucoup de gens. Nous dénonçons donc un immobilisme qui fait peser de lourdes conséquences sur le secteur de l’immobilier et la vie des Français en général. Environ 45% des dossiers de crédit immobilier portés par les particuliers sont refusés de manière inique et de nombreux professionnels de l’immobilier se retrouvent en difficulté depuis plusieurs mois : les agents immobiliers et les promoteurs qui ne peuvent pas vendre, et en cascade les courtiers bien sûr. D’ailleurs, les notaires ont donné l’alerte dès le mois de juin…

Vous dites que dans une métropole comme Montpellier, les emprunteurs s’en sortent un peu mieux. Pourquoi ?

Parce que la population est jeune ou qu’il y a beaucoup de fonctionnaires, des clientèles qui ont moins de contraintes sur le TAEG… Il existe une concurrence qui fait que les banques veulent conserver leur clientèle. Enfin, il y a beaucoup de promotion immobilière, or, même si ça le retarde, le promoteur peut attendre plus facilement que dans l’ancien. Mais depuis le 1er septembre, on est nous aussi bloqués à Montpellier !

Que demandez-vous ?

On ne demande pas à changer le système mais que la Banque de France modifie le mode de calcul du taux d’usure. Le ministre de l’Economie dit qu’il ne souhaite pas que les Français arrêtent d’acheter. Il est plutôt à l’écoute mais il prend ses informations à la Banque de France… D’autant qu’en 2021, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière, NDLR) a édicté de règles contraignantes pour les banques, qui ont limité le marché.

Vous avez programmé une manifestation des courtiers en crédits immobiliers, ce qui est plutôt rare, mardi prochain 20 septembre à Paris…

Malgré nos alertes, la Banque de France ne nous a toujours pas reçus. Cette manifestation sera en effet la première de la profession des courtiers qui ne fait habituellement pas de vagues. Un premier rassemblement unitaire qui va regrouper les courtiers indépendants, franchisés, parisiens, provinciaux. On espère que le Gouverneur de la Banque de France descende de sa tour d’ivoire et nous considère. Il ne faut pas oublier que l’immobilier est un pan important de l’économie.

Ce matin (16 septembre), le Gouverneur de la Banque de France, justement, a annoncé « un relèvement proportionné du taux d’usure » qui interviendra par application « des règles existantes ». Cela vous satisfait-il et maintenez-vous votre manifestation du 20 septembre à Paris ?

Je me félicite que nous ayons été entendus. L’UIC va participer à la réunion de travail de la Banque de France. Le Gouverneur de la Banque de France a changé totalement de discours en reconnaissant que le prêt immobilier est sûr, que malgré la hausse, les taux restent bas, et qu’il y a des blocages dus à l’usure. La mobilisation unitaire appelée de ses vœux par l’UIC a fonctionné. La manifestation du 20 septembre à Paris sera la preuve que nous voulons des actes désormais.

Cécile Chaigneau

Pas de changement de calcul pour le taux d’usure en octobre, le blocage des financements parti pour durer.

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Mauvaise nouvelle pour le marché immobilier qui va continuer à devoir supporter le manque de financements pour les nouveaux acquéreurs, et ce manque devrait commencer à peser sérieusement sur les prix.

« Un nouveau taux d’usure sera, comme prévu, appliqué au 1er octobre. Mais François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, vient d’annoncer que la formule de calcul ne sera pas modifiée.

La voix des professionnels de l’immobilier n’a pas été entendue. Depuis plusieurs mois, ils alertent sur la problématique des taux d’usure. Alors que ces derniers sont trop bas par rapport aux taux immobiliers, les refus de prêt se multiplient. Un chiffre qui atteint 45% des dossiers, affirment les courtiers. Sur BFM Business, Bérengère Dubus, secrétaire des Intermédiaires de crédit, précisait récemment qu’il n’y a pas que les courtiers qui alertent: « Les notaires ont alerté, il y a environ 3 semaines. Le monde de l’immobilier alerte, le directeur général du Crédit mutuel a alerté. Les banquiers alertent. Ce ne sont pas les courtiers, c’est l’ensemble du monde de l’immo, c’est l’ensemble des emprunteurs ».

La solution proposée par tout le monde et tous les acteurs du secteur ?

Changer la formule du taux d’usure afin qu’elle colle mieux à la réalité du terrain. « Mais comme en juillet, le gouverneur de la Banque de France s’y refuse. Sur RTL, François Villeroy de Galhau affirme que « le crédit immobilier en France est sain ». Et il ajoute : « la formule de calcul existante sera appliquée à la fin du mois et aboutira à un relèvement proportionné ». Il l’affirme: « Ceci permettra de régler les cas d’accès plus difficile au crédit immobilier qu’il y a pu y avoir ces dernières semaines ».

Sauf que la BCE vient d’augmenter ses taux de 0.75 et cette hausse supplémentaire va faire que très probablement les taux d’usure resteront largement en dessous du coût pour les banques.

Et les courtiers et banquiers « craignent que ce relèvement ne soit pas suffisant par rapport à la hausse des taux de ces dernières semaines et par rapport à celle qu’ils anticipent pour les semaines à venir. Et que de nombreux dossiers soient toujours bloqués jusqu’à la fin de l’année. Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximal, fixé et actualisé par la Banque de France tous les trimestres, auquel les établissements bancaires ont le droit de prêter. Il est aujourd’hui à 2,57 % pour les durées de 20 ans ou plus et prend en compte les frais annexes ainsi que les assurances du futur prêt ».

La banque de France a été avertie par tous les acteurs pendant des mois. L’Etat, de Bercy à la présidence est parfaitement au courant de ce problème de taux d’usure.

Si la Banque de France ne veut pas revoir le mode de calcul c’est que c’est volontaire et ils utilisent ce système comme une mesure non monétaire pour limiter l’accès au crédit et certainement faire baisser les prix de l’immobilier.

Mais en déclenchant une crise et une baisse des prix au moment même où l’Etat veut inciter pour ne pas dire forcer les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique, l’Etat prend le risque de déclencher une crise dont il n’a pas idée de l’ampleur potentielle.

Charles Sannat

Le blues des courtiers en crédit immobilier.

L’UIC, syndicat des courtiers en crédit immobilier, manifestent ce mardi 20 septembre à Paris devant la Banque de France. Unique syndicat de cette profession au niveau national, avec un siège basé à Montpellier, l’UIC est en conflit avec Bercy et la Banque de France, en raison d’un refus d’ajuster le taux d’usure. Ce qui entraîne un grand nombre de refus de crédits immobiliers, y compris à des emprunteurs solvables. Une tendance confirmée ce lundi 19 septembre par Laurent Villaret et Cédric Lebeau (FPI Occitanie Méditerranée), devant la presse.

Crédit immobilier : la révision du taux d’usure du 1er octobre 2022 ne changera rien ?

Comme prévu, le nouveau taux d’usure entrera en vigueur le 1er octobre. Mais le président de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, vient d’annoncer que la formule de calcul ne sera pas révisée.

Les autorités ne veulent rien changer

Ils avertissent depuis des semaines mais les voix des professionnels de l’immobilier n’ont toujours pas été entendues. Ils mettent en garde contre les problèmes liés au taux d’usure depuis des mois. Ce taux est bien trop bas par rapport aux taux immobiliers que doivent pratiquer les banques, les refus de prêt sont en augmentation.

Les courtiers disent que le nombre de refus de prêt atteint 45% des cas. Sur BFM Business, Bérengère Dubus, secrétaire des intermédiaires de crédit, notait récemment qu’il n’y a pas que les courtiers qui tirent la sonnette d’alarme : “Les notaires ont tiré la sonnette d’alarme il y a environ 3 semaines. Le monde de l’immobilier est en alerte, et le directeur général de Crédit La Mutuelle a tiré la sonnette d’alarme. Ce ne sont pas uniquement les courtiers, mais tout le monde de l’immobilier qui est concerné et inquiet y compris les emprunteurs ».

La hausse des taux d’intérêt bancaires rend difficile l’obtention de prêts bancaires aujourd’hui. Que les gens aient des revenus faibles ou élevés, ils sont confrontés à ce fameux taux d’usure.

Éric, commercial clermontois de 56 ans, s’est aussi vu refuser sa demande de prêt. « Je dispose de cinq fois le montant de mon achat immobilier sur mes comptes, j’ai un salaire plus que confortable et travaille depuis vingt-et-un ans dans la même société. Je ne comprends pas. »

L’une des solutions pourrait être la modification de la formule du taux d’usure pour mieux refléter les conditions réelles. Mais comme en juillet, le président de la Banque de France a refusé. Sur RTL, François Villeroy de Galhau a affirmé que « le crédit immobilier français se porte bien ».

“La formule de calcul existante sera appliquée à la fin du mois et entraînera une augmentation correspondante”, a-t-il ajouté. “Cela résoudra potentiellement les cas qui ont rendu plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire ces dernières semaines”, a-t-il affirmé.

Une situation bloquée qui ne devrait pas s’arranger

Nombreuses sont les “victimes” d’un taux d’usure trop faible. Pour rappel, il s’agit du taux (TAEG) maximum auquel une banque peut prêter, qui comprend le taux nominal, les assurances, les garanties obligatoires, et les éventuels frais de dossier, le coût du crédit.

Selon une enquête Opinion System auprès des courtiers ayant appelé à manifester devant la Banque de France le 20 septembre, 45% des demandes de crédit immobilier ont été rejetées. Alors que tous les taux d’intérêt sont en hausse dans le cadre d’une politique monétaire de lutte contre l’inflation, le taux d’usure de la Banque de France, fixé tous les trois mois, semble déconnecté du reste du marché, ont déclaré des professionnels de l’immobilier.

« Les premiers exclus ont été les jeunes avec le moins d’apport ; après, on a eu les seniors, à cause de l’assurance, explique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Maintenant, j’ai des dossiers bloqués de gens de 45 ans avec 300.000 euros d’apport et qui gagnent 12.000 euros par mois. Ils ne peuvent pas emprunter car avec un taux à 1,85 %, vous ajoutez les assurances plus la garantie qui rentre dans le TAEG, et vous dépassez l’usure. » Selon Maël Bernier, il est urgent de réformer le taux d’usure. « La dernière fois qu’on a eu des taux à 2 %, on avait un taux d’usure à 4,20 %. »

Les courtiers et les banquiers craignent que la hausse du taux d’usure du mois d’octobre ne soit pas suffisante par rapport à la hausse des taux précédemment enregistrée et celle à venir. De nombreux dossiers risquent de rester bloqués jusqu’à la fin de l’année.

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum fixé et mis à jour trimestriellement par les banques françaises auquel l’établissement bancaire a le droit de prêter. Le taux actuel pour 20 ans ou plus est de 2,57 % et tient compte des frais annexes ainsi que de l’assurance des futurs emprunts.

Bérangère Dubus : «Le marché de l'immobilier est en train de bloquer complètement»

Bérangère Dubus, secrétaire générale de l’Union des Intermédiaires de Crédit, répond aux questions d’Alexandre Le Mer. Ensemble, ils analysent les difficultés à obtenir des crédits immobiliers en ce moment. Une manifestation est d’ailleurs prévue ce mardi devant la Banque de France.

Europe 1

Crédit : les courtiers en colère reçus par la Banque de France

A l’issue d’une manifestation devant le siège de l’institution, une délégation de courtiers a été reçue par le Gouverneur de la Banque de France. La profession s’inquiète d’une remontée trop lente du taux d’usure, qui risque de gripper le marché du crédit immobilier.

Une centaine de courtiers en crédit immobilier ont manifesté mardi devant la Banque de France. (Delphine Goldsztejn/PHOTOPQR/LE PARISIEN/MAXPPP)

« Usé par l’usure ». C’est une manifestation inédite qui avait lieu ce mardi à Paris. Une centaine de courtiers sont venus défiler, avec banderoles et pancartes, devant le siège de la Banque de France pour exprimer leur inquiétude sur la situation du crédit immobilier .

Venus du Var, de La Baule ou de la région parisienne, à l’initiative de l’Union des Intermédiaires du Crédit (UIC), ils reprochent notamment à l’institution de ne pas faire le nécessaire pour relever plus rapidement le taux d’usure, ce mécanisme qui fixe le taux maximum auquel un prêt peut être accordé.

Des dossiers bloqués

« Nous sommes venus pour être entendus, et montrer que nous sommes des gens sérieux, qui veulent simplement faire le travail et permettre aux Français d’emprunter », a déclaré Bérengère Dubus, la secrétaire générale de l’UIC, qui alerte sur l’incapacité de nombreux ménages à obtenir des prêts à cause du plafond trop bas du taux d’usure.

Une délégation de six personnes a été reçue en fin de matinée par le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau. Alors que Bercy mène une réflexion sur le sujet, les professionnels espéraient ainsi pouvoir démontrer avec des cas réels les blocages auxquels ils disent faire face .

Beaucoup de courtiers témoignent de taux d’emprunt supérieurs à 2 % actuellement proposés par les banques. En ajoutant les frais de dossier et l’assurance-emprunteur, le taux effectif peut aisément dépasser le plafond actuellement fixé à 2,57 %.

Une révision au 1er octobre

Venu de Limoges, Charles Pradon, courtier indépendant depuis dix-sept ans, se dit contraint de « bloquer un certain nombre de dossiers de prêts en attendant le prochain calcul du taux ». Malgré cela, « les dossiers de certains clients, quadragénaires, avec de bonnes situations financières, ne passent plus ».

Révisé de façon trimestrielle, en prenant en compte la moyenne des taux de crédits des trois derniers mois, relevée de 30 %, le taux d’usure augmentera mécaniquement au 1er octobre. « La hausse sera bien proportionnée et plus marquée qu’en juin dernier », a prévenu mardi la Banque de France. Le taux était alors passé de 2,40 % à 2,57%.

« On va pouvoir débloquer des dossiers et donner un peu d’air aux emprunteurs, reconnaît Eric Debese, patron du réseau Made In Courtage. Mais les banques vont aussi ajuster leurs taux à la hausse en conséquence. Et le problème va se reposer dans quelques semaines ».

Romain Gueugneau

Immobilier : devant la Banque de France, les courtiers en crédit appellent à revoir le taux d'usure

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Le taux d’usure freine l’octroi des crédits immobiliers selon les courtiers qui manifestent devant la Banque de France.

Après les interpellations médiatiques et une pétition en ligne, place à la manifestation! Face à l’augmentation des refus de prêts immobiliers constatée ces derniers mois, les courtiers en crédit ont décidé de manifester ce matin devant la Banque de France. Le casus belli? Le calcul du taux d’usure, responsable selon les professionnels de très nombreux refus de financement ces derniers mois. Les candidats à la propriété sont déjà freinés dans leur accès au crédit par les normes prudentielles du HCSF, qui contraignent les banques dans leur activité, avec par exemple un taux d’endettement limité à 35% des revenus du ménage emprunteur. L’application mécanique du taux d’usure bloque une partie des transactions, comme l’ont rapporté les professionnels du marché immobilier.